內容簡介

本書將現行取得或處分不動產交易問題，分成「個人買賣房地分離課稅—舊制個人」、「買賣房地持有及交易稅負」、「個人房地合一實價課稅新制與舊制比較差異」、「合建分售、合建分屋及自地自建地主」、「建設公司房地合一新、舊制」及「都市更新稅負解析」等六個單元，每一個單元再細分為若干主題，針對與每個主題有關的法令及實務見解進行實例解析，並檢附相關重要的行政函釋等，使讀者能系統性地學習每一個單元的理論與實務。作者並針對現行房地合一等申報書填寫、都市更新財務報表成果備查及投資抵減檢附實例供參考，讀者亦可透過目錄檢索相關需要了解的疑義，快速搜尋相關議題之實務方向，是一本專為房地合一及都市更新課稅設計的專業指引工具書。

作者以豐沛學養、多年實務經驗，用建築業的語言，寫出這本建築業要看的書！
中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長 于俊明

本書為作者多年實務經驗與稅務理論的心法分享，對認識都更與房地合一稅深具參考價值！
國家住宅及都市更新中心董事長 花敬群

本書初版問世就是我教學備課、不被學生問倒的寶典；再版增加都更課稅內容，是會計師與房地產專業人士必備的新秘笈。
臺灣大學特聘教授 林世銘

本書完整收錄都市更新條例增修訂的稅賦、更新成果財務備查及財政部營業稅的函釋，協助參與者掌握法令動態與滾動式新增問題，並依解析內容研擬回應方案，提升個案長期推動的穩定性。
臺北市都市更新整合發展協會理事長 林育全

作者用其幾十年的專業與實務經驗，再次出書跟社會大眾分享，實乃所有建設公司、地主、各方讀者的福報。
漢皇開發股份有限公司董事長 孫正乾

本書提供都市更新與房地合一稅下，各項不同土地持有背景及參與都市更新之所有權人、實施者與相關權益人面對實務問題之解方，我強力推薦這本有關都市更新及房地合一稅制的好書，願有福份者共享之。
千瑞營造股份有限公司董事長 黃志桐

這不但是一本建築相關從業人員必備的工具書，更是一般民眾保障自己房地產稅賦權利的精彩作品，本書以案例條理式的探討方式呈現，讓讀者得以分享作者多年豐富實務經驗的成果。
社團法人新北市都市更新學會理事長 辜永奇

無論是建設公司於預售前的房地拆算比例，或現今危老重建地主土地與建商建物互易等專業稅務評估分析，作者均能提出清楚明瞭且令人安心的建議。本書集不動產各項稅務與實務於一冊，是專業且實務的工具書，真心值得推薦！
臺北市危老重建推動師協會理事長 駱璋玲

長期鑽硏都更之專業都更會計師，鉅細靡遺地將都更涉及的所有稅務實務與問題分門別類完整的闡述，是一本相當專業實用的工具書，值得推薦。
國富浩華聯合會計師事務所所長 蘇炳章

作者簡介

林松樹
現職：國富浩華聯合會計師事務所董事及執業會計師
學歷：國立臺灣大學EMBA第一屆、國立臺灣大學EMBA會計研究所畢業
經歷：會計師執業三十餘年、國富浩華聯合會計師事務所董事合夥會計師、營建署全省都市更新財務稅務講師、國家住都中心都市更新財務稅務講師、台北市都市更新整合發展協會都市更新常務監事及講師（含自主更新會財稅）、新北市都市更新學會理事及都市更新財務稅務講師 、台北市危老推動師協會都市更新財務稅務講師（含自主更新會財稅）、金融研訓院講師都市更新財務稅務講師、李永然律師事務所營建業租稅講師、中小企業聯合輔導中心專任講師（二十餘年）、中國生產力中心講師
專長：建設公司及都市更新租稅輔導規劃、自主更新會財稅顧問及簽證輔導、公司法規及閉鎖型公司、家族傳承規劃輔導、不動產財產規劃、公司財務規劃、個人財產規劃、遺產及贈與規劃

陳嘉鈴
現職：國富浩華聯合會計師事務所審計部副總經理
學歷：淡江大學會計研究所畢業、文化大學會計系畢業、記帳士考試及格、無形資產評價管理師考試及格
經歷：鼎信聯合會計師事務所審計部副總經理、中國生產力中心兼任講師、中小企業聯合輔導中心兼任講師、企業教育訓練講師

內容目錄

林 序
陳 序

第1章 個人買賣房地分離課稅—舊制/1
1-1 個人在舊制出售房地分別課稅，法令依據為何？/4
1-2 現行舊制房地交易課稅稅制有何缺失？/5
1-3 舊制個人出售房屋之財產交易所得課徵及計算方式優先順序如何？/6
1-4 個人出售房屋所得計算方式優先順序彙總表—舊制/8
1-5 個人出售房屋所得已按房屋評定現值申報，國稅局以查得實價核定財產交易所得連補帶罰，是否於法有據？/9
1-6 適用舊制的房屋出售，總價多少金額以上，國稅局會採實際售價課稅？/11
1-7 個人出售房地個別成交價及房地售價比例如何規範？/12
1-8 個人出售房地未劃分房地個別價格者，其房屋交易損益如何計算？/13
1-9 個人出售不動產，若房屋及土地價款不劃分個別金額之弊為何？/14
1-10 老舊房屋評定現值甚低，國稅局仍調整補稅案例說明/14
1-11 個人出售房屋計算財產交易所得，可減除之成本及費用項目為何？/15
1-12 個人出售因贈與而取得之房屋，於計算財產交易損益時，是否一定須減除受贈與時之房屋評定現值？/17
1-13 個人出售自用住宅之房屋，財產交易所得稅扣抵或退還相關規定為何？/18
1-14 以本人或配偶名義出售並重購自用住宅者，是否均得扣抵稅款？/22
1-15 財產交易損失特別扣除額相關規定及釋例/22
1-16 舊制個人出售房屋財產交易所得認列年度原則為何？/23
1-17 舊制個人出售房屋財產交易所得認列年度，非以房屋所有權移轉登記日所屬年度為準者，有哪些情況？/23

第2章 個人買賣房地持有及交易稅負（所得稅除外）/25
2-1 現階段投資不動產持有及轉讓稅負彙總/27
2-2 目前房地課稅問題/27
2-3 什麼情況下須繳納契稅？課稅範圍為何？/27
2-4 契稅稅率為何？/28
2-5 契稅如何計算？/28
2-6 買賣不動產如何課徵印花稅？/29
2-7 地價稅如何課徵？/29
2-8 地價稅優惠稅率（自用住宅用地2‰）適用要件/29
2-9 自住地價稅及房屋稅優惠稅率條件比較/30
2-10 土地增值稅之課徵範圍/30
2-11 土地增值稅之納稅義務人為何？/31
2-12 信託土地移轉之納稅義務人為何？/31
2-13 配偶間贈與是否需課徵土地增值稅？/31
2-14 一般土地增值稅之稅率如何規定？自用住宅之土地增值稅又如何規定？/32
2-15 長期持有優惠/33
2-16 土地漲價總數額如何計算？/34
2-17 個人自用房地重購退土地增值稅優惠規定為何？/35
2-18 個人自用土地一生一次土地增值稅優惠規定為何？/36
2-19 個人自用住宅土地增值稅優惠計算/37
2-20 個人自用土地一生一屋土地增值稅優惠稅率規定為何？/37
2-21 房屋稅係按什麼基礎課稅？其計算標準為何？/38
2-22 房屋現值如何評定？/39
2-23 106年7月1日以後核發使用執照之房屋，適用標準單價為何？/40
2-24 新制房屋稅對自用住宅稅率及囤房稅稅率如何規範？/40
2-25 臺北市住家用房屋稅率為何？/41
2-26 如何申請按自住房屋稅率課徵房屋稅？/41
2-27 臺北市非住家用房屋稅率為何？/41
2-28 非自用之住家─房屋稅徵收率/42
2-29 法人持有之住家用房屋如何適用稅率？/42
2-30 「豪宅稅」即為高級住宅，合理加價課徵房屋稅，課徵條件為何？/42
2-31 別墅稅標準為何？如何課徵？/43
2-32 104年9月8日，臺北市政府市政會議審議通過稅捐處提案，修正臺北市房屋稅徵收自治條例內容為何？/43
2-33 年度中房屋買賣移轉過戶，房屋稅應由誰負擔？/45
2-34 房屋原按自住之住家用房屋稅率1.2％課徵房屋稅，後因故戶籍遷出，是否會影響房屋稅課稅的稅率？/45
2-35 原來是自己住的房屋，改為出租，房屋稅會不會受到影響？/45
2-36 房屋居住多少年以上就不需繳納房屋稅？/46
2-37 對違章建築課徵房屋稅是否合法？/46
2-38 經核定為高級住宅，其房屋稅稅負的變化如何？/47
2-39 50坪電梯大樓新、舊制房屋稅比較分析/47
2-40 百坪豪宅新、舊制房屋稅比較/48
2-41 贈與不動產之土地增值稅、契稅是否可由贈與總額扣除？/48
2-42 新制房地合一2.0後，是否土地增值稅及房地合一稅都有2年內重購退稅的適用？/49

第3章 房地合一實價課稅新制與舊制比較差異/51
第一節　個人房地合一實價課稅立法理由及依據/53
3-1-1 個人房地合一實價課稅立法理由為何？/54
3-1-2 個人房地合一實價課稅法律依據為何？何時開始施行？/55
3-1-3 房地合一課徵所得稅申報作業要點依據為何？主要內容及訂定方針為何？/57
3-1-4 新制房地合一課徵所得稅制度彙總表—個人/58
3-1-5 新、舊制房地課稅差異比較分析表—個人/59
第二節　個人房地合一實價課稅範圍/61
3-2-1 有哪些不動產不在房地合一課稅範圍內？/62
3-2-2 個人出售房地，依取得時點及持有期間，應如何劃分新、舊制之適用？/62
3-2-3 原為山坡地，依法定程序申請山坡地基地改良後，是否屬房地合一課稅範圍？/63
3-2-4 適用房地合一新制之共有土地，辦理合併或分割，個人取得之土地價值較應有部分價值減少而收有價金，是否屬課稅範圍？/64
3-2-5 出售既成道路與公共設施用地，是否為房地合一課稅範圍？/64
3-2-6 新、舊制對買賣地上權住宅課稅差異比較/64
3-2-7 依取得日期及出售日期，如何判斷出售之房地應適用新制（房地合一課稅）或是舊制（僅房屋課財產交易所得稅）計算所得稅？/65
3-2-8 現有土地在105年1月1日以後興建房屋出售，依土地取得時點及持有期間，應如何劃分適用新、舊制？/66
3-2-9 預售屋取得日在104年12月31日前後之課稅規定差異為何？/66
3-2-10 符合一定條件之股份或出資額交易在110年6月30日前後之課稅規定差異為何？/67
第三節　個人房地合一適用稅率/71
3-3-1 房地合一個人課稅稅率如何規定？/71
3-3-2 房地合一個人申報方式如何規定？/72
第四節　房地取得日、交易日及持有期間/73
3-4-1 房地合一新制有關取得日、交易日及持有期間認定原則及理由為何？/77
3-4-2 配偶間贈與之不動產，應如何認定取得日期及持有期間？/77
3-4-3 房地合一新制下，擬適用所得稅法第四條之五第一項第一款自用住宅優惠之房屋、土地持有期間之計算原則及例外情形為何？/78
3-4-4 繼承取得之房屋、土地，其取得日為何時？依據為何？/80
3-4-5 105年以後出售繼承符合自用住宅優惠之房地申報方式選擇性如何規範？/82
3-4-6 私有土地95年1月取得，政府區段徵收後地主於104年取得抵價地，111年1月合建分屋取得房地出售，房地須照舊制還是新制？抵價地補償其地價是否租稅優惠？/84
3-4-7 私有土地係95年1月取得，政府受理辦理市地重劃，地主於104年取得原土地扣除抵費地後餘額土地，119年1月合建分屋取得房地出售，房地適用新制或舊制？重劃之土地移轉是否有租稅優惠？/84
3-4-8 沈先生為了貸款，在100年5月把土地信託給銀行，到了105年8月，這筆土地塗銷信託回到個人名下，並於111年5月出售移轉產權登記，沈先生要適用新制課徵所得稅？/85
3-4-9 廖醫師於95年1月取得土地，101年1月把土地信託過戶給銀行，到了105年8月，這筆土地塗銷信託回到廖醫師名下，並參與合建分屋，111年1月取得房地並出售適用新制或舊制？/85
3-4-10 共有土地辦理分割，個人取得之土地價值，較共有物分割前應有部分價值增加者，其取得日期如何認定？/85
3-4-11 個人銷售經法院調解，取回該個人原出售與他人之不動產，應如何認定取得日期及持有期間？/86
3-4-12 原已出售之不動產經法院調解成立回復所有權者，再行出售時，應如何認定取得日期及持有期間？/86
3-4-13 不動產經銷售並完成移轉登記後，買賣雙方合意解除契約，買方返還不動產予賣方，是否屬房地合一實價課稅範圍？又賣方之後再出售該不動產，應如何認定取得日期及持有期間？/86
3-4-14 個人地主自地自建、與建設公司合建分屋、參與都更及危老重建取得房地持有期間之規定/88
3-4-15 預售屋持有至成屋才出售，持有期間應如何計算？/92
3-4-16 江小姐於109年6月1日購入信義投資股份有限公司100％股權（為上市櫃），該公司股權價值100％由我國境內房屋組成，後於112年8月1日出售全部股權，其持有期間及適用稅率為何？/93
第五節　新制個人房屋、土地交易所得計算及相關必要成本費用認列/94
3-5-1 房地合一新制下，個人出售房屋、土地交易所得如何計算？/95
3-5-2 個人計算申報房屋、土地交易所得稅時，如何計算課稅稅基，避免土地增值稅重複課稅？/96
3-5-3 新制下，個人出售房地交易所得稅額計算釋例/97
3-5-4 個人105年以後繼承取得房地出售交易所得稅額計算釋例/98
3-5-5 新制下，個人出售房地如何申報？國稅局如何確認未低報？/98
3-5-6 所得稅法第十四條之四第一項及第十四條之六規定之成本，如何認定？/99
3-5-7 出售房地有哪些成本、費用可扣除？/101
3-5-8 房屋改良或修繕費用，可包含沙發、家電、字畫或骨董等嗎？/102
3-5-9 出售房地計算所得時，費用憑證均無法舉證或未提示相關之證明文件，或能提示之費用證明金額太少者，故不予以提供，是否有一定比例金額可扣除？/103
3-5-10 出售房地計算所得時，有哪些費用不能扣除？/103
3-5-11 在房地合一新制下，土地買賣已實價課稅，買賣土地若有虧損，為何還要繳土地增值稅？/104
3-5-12 土地現值漲價總數額，以土地公告現值或以自行申報現值為準？/104
3-5-13 個人依法計算之房屋、土地交易損失，得於交易日以後3年內，自依法規定計算之房屋、土地交易所得中減除，這也可以從申報綜合所得時當財產交易所得或其他所得中減除嗎？/105
3-5-14 個人未依所得稅法第十四條之五規定申報交易所得、未依實際成交價額申報或未提供實際成交價額之證明文件者，除稽徵機關已查得交易時之實際成交價額外，可參酌哪些時價資料認定其成交價額？/107
3-5-15 房地合一新制下，個人盈虧互抵如何計算？/107
3-5-16 房地合一新制下，夫妻出售房地損益，夫妻間不可互抵？/108
3-5-17 房地合一新制下，夫妻出售房地，利