20個都更案例‧20項建物觀念‧30條契約解析
精準掌握都更權益自保之道

原本坐擁一樓金店面，都更後一樣選得到嗎？
以什麼計算方式分配樓層、坪數才合理？
重建費用需要多少錢？由誰來負擔？

合約密密麻麻，行政程序一關又一關
你，真的知道怎麼保障自己的權益嗎？

不懂蓋房實務，法條內容像天書，都更合建規劃讓人心慌慌！
專業律師解析真實案例，一次了解都更基本概念、合理的分配方式，讓地主與建商充分合作、創造雙贏。
魔鬼藏在哪些細節裡，不藏私全公開！

譯者介紹

PART 1　20個都更×合建契約真實案例

瞎米？一樓分到的比樓上還少？
一坪五十萬找補竟變成一百五十萬？
選配規則沒約定，怎麼可以限制我選屋？
太離譜！「無用」的合約分配？
找補金額怎麼不同？地主差點上當！
分配多少寫不清楚，別怪我過河拆橋！
小心！給你的優惠有附條件！
一加一不等於二？原條文不見了！
合建？權變？傻傻分不清楚……
約定就是約定，別事後反悔！
簽約後地主故意搞破壞，法院判賠！
合約沒約定地主要配合用印，都更案卡住！
遇到「龍腦」，該怎麼辦？
老天！基地範圍怎麼變大兩倍？
什麼？為什麼我要負擔營業稅？
怎麼回事！地主違約要罰，建商違約卻無法可罰？
建商灌公設，找補竟要上千萬！
慘哉！合約沒退場機制，變萬年合約！
「負擔」、「墊付」兩字之差，房子被拆建商不賠！
存證信函對方名字寫錯字，解約竟不合法？

PART 2　20項都市更新基本觀念

老房可以靠都市更新重生嗎？
我家的土地和房子可以都市更新嗎？
想都更可是沒有專業，可以請誰幫忙？
參加都更一定要拆房重建嗎？
都更過程有幾道程序？
即使有都更意願，也要簽一堆文件？
實際使用有50坪，為什麼建商說只有30坪？
自己的土地，可以想蓋幾間房子就蓋幾間嗎？
獎勵容積有什麼好處？
新房子的陽臺、走廊等地可以改成室內嗎？
面積有不同單位？
新房子面積分不夠，蓋高一點就好？
新房子一定要有公設嗎？
將來產權登記的面積會比現在設計圖看到的大？
以「權利變換」做分配，是以什麼變什麼？
不了解成本，怎麼知道建商是不是亂報價？
以「合建」做分配？
合建是什麼意思？
選擇合建，如何保障自己的權利？
常見的合建條件為何？

PART 3　30條必備都更×合建契約解碼

第一條〈更新標的〉第二項
第二條〈實施方式與建築規劃〉第一項
第二條〈實施方式與建築規劃〉第六項
第三條〈雙方分配比例〉第一項、第二項
第三條〈雙方分配比例〉第三項、第四項
第四條〈分配價值及差額價金找補〉第三項、第五項
第五條〈甲方選配房屋及汽車停車位之原則〉第三項
第六條〈搬遷費補貼與租金補貼〉第一項
第六條〈搬遷費補貼與租金補貼〉第二項
第七條〈保證金之支付與返還〉第...

專業推薦

張金鶚  政治大學地政系教授
林旺根  地政士公會全聯會榮譽理事長
李永然  永然聯合法律事務所所長
彭揚凱  專業者都市改革組織秘書長
吳錦宗  中華都市更新全國總會理事長
林育全  臺北市都市更新整合發展協會執行長
謝明珍  新北市都市更新推動協會理事長

【獎勵容積有什麼好處？】

──都市更新獎勵容積

不管是住戶或建商，願意共同參與都市更新，依法進行冗長的行政程序並面對一場又一場審議會，其實最主要的目的就是要拿到獎勵容積。獎勵容積有什麼作用？說穿了就是讓可以蓋的房屋室內面積變多，分到的面積就可以比原來更多。

假設原有容積率為225%，如果因為都市更新爭取到30%容積獎勵，這塊地就會增加67.5%的容積（225%×30%=67.5%），容積率便從原本的225%提升為292.5%。原本1坪土地只能蓋2.25坪的室內面積，便可以蓋2.925坪的室內面積，多了0.675坪。

但也不是參與了都市更新就一定可以爭取到想像中的高額容積獎勵，很多人以為藉由都市更新，就可以從一間舊房子變成二間、甚至是三間以上的新房子。比如我有臺北市住三的土地十坪，而你有臺北市商三的土地十坪，雖然我們都擁有十坪土地，但是我們兩人參與都更之後，可以分到的房屋面積一定不一樣。到底參與都市更新，對自己的權益會有什麼變化，我們應該客觀地了解，而不是「我覺得」我家很有價值、「我覺得」我家是風水寶地、「我覺得」我家……所以要比別人分多一點。每塊土地與環境條件不盡相同，都須評估之後才能確定。

【瞎米？一樓分到的比樓上還少？】

地區：臺北市南港區

◎以標準層價格為計算標準

臺北市南港區有一個都更案，其中有一棟兩層樓高的公寓。譚小姐的房子位於一樓，並與建商談好了合作都更的條件：她（地主）所提供土地的法定容積及都更獎勵容積，均是地主分得57.5%、建商分得42.5%，合約並記載房屋面積價值之換算，係依建方第一次對外公開銷售時表列標準層之價格為計算標準。

除此之外，本案為爭取稅捐減免優惠，將以權利變換方式實施，不過合約明確約定：「若權利變換應分配條件或價值與本合約應分配條件或價值不同時，以本合建契約分配結果為實際分配結果，雙方不得異議。」

房子快要蓋好時，譚小姐收到建商寄來的「選配房屋找補金額計算表」。依合約計算可分配的房屋面積沒有多大問題，換算的標準層每坪單價五十八萬元，即是建商所稱第一次對外公開銷售時表列標準層的價格，譚小姐因選配更新後一樓和二樓，其中一樓的單價為一百零五萬元、二樓則為五十二萬元，但如此的選屋結果是譚小姐要找補很多錢。換言之，譚小姐原本的可分配坪數如果要換更新後的一樓，必須多花費快一倍的籌碼，而她原本就住在一樓，卻要用將近一倍的代價來換（已扣除營建成本）。

◎注意一樓更新前權利價值

樓上同樣是選兩間房子，但因為譚小姐有選一樓，要找補的錢卻比樓上多很多。看完「選配房屋找補金額計算表」，譚小姐氣得快要昏倒，馬上聯絡建商。建商表示完全依雙方合約約定辦理，無任何問題。譚小姐打電話到都更處陳情，並且申請閱覽及影印權利變換計畫（當時行政實務尚未於核定通知送達時一併提供計畫書光碟），一看計畫書才知道她更新前的權利價值比例比樓上層高了不少，因此如果依照她更新後的應分配權利價值，同樣選配一樓和二樓，實際要找補的錢並不多。然而在談合約的分配條件時，她沒有將一樓樓層效用價值考慮進去，因此如果是用樓上標準層的單價換算可分配坪數的價值，再拿去選配高價的一樓，當然吃虧。

但是合約的白紙黑字就是如此約定，而且又因為合約明文約定雙方分配以合約為準，還沒有「擇優」的空間，因此...