■ 內容簡介
評估地價是土地開發於購地階段的終極作業。坊間慣以容積率×坪效係數1.6來概估土地坪效，再乘以每坪房價中的土地成本來概估地價。然而，土地坪效因土地不同的條件而異，估價更須依循開發商的精算模式作業，才能求得符合其購地需求的地價。
本書先導正坊間概估土地坪效的迷思，並提供excel表，供使用者填表求得可靠的土地坪效。再修正概估模式的諸項缺失，進階彙整為土地坪效及地價速算雲端表，供同業得以隨時上網，快速套用為評估地價之用。
本書內容摘要：
本書共計六章，每章先以本文扼要陳述，再以附註詳加解說。並以附表、附件輔助說明相關內容。最後提供excel作業表、雲端表與操作說明表等周延與便捷的完整作業系統。全書重點整理如下：
● 本文六章：評估階段作業導論（1st）、精算作業模式（2nd）、概估作業模式（3rd）、土地坪效導論（4th）、掌握土地坪效（5th）與務實評估地價（6th）。
● 附註：40餘條附註針對各章關鍵內容詳加說明解讀。
● 作業表：土地坪效速算excel表、土地坪效與地價彙整速算表－excel（含操作說明表）＋雲端表。
● 附件：20餘項附件輔助說明。
● 彙整6都＋2各自專屬的允增容積（開空、都更、危老、容移與增額容積）適用法規解讀摘要。
● 上網要徑：作業涉及的法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要徑表，以方便使用者自行上網查詢核對。
■ 自序
評估地價是泛房地產業者在執行業務時，或深或淺、或直接或間接必須面對的課題。尤其對投資購地的開發商而言，精準的評估地價，更是確保購地後推案順銷的核心作業。實務上，開發商多委由建築師協同作業，排厝間、算坪數，求得可售面積與成本建坪，據以“精算”評估地價。至於欠缺這項資源的其他業者，只得先以坊間流傳的下列公式“概估”土地坪效，再藉以“概估”地價：
土地坪效＝容積率×坪效係數(一般慣用1.6)
地價＝〔房價－造價－每售坪@(其他成本＋毛利)〕×土地坪效
在此概估模式中，土地坪效是地價倍增的關鍵。然而，實務上，便是同一容積率的土地，也因其轄區、分區、面積、面寬與臨路條件…等根本差異，而決定其得否適用開空、都更等獎勵與增移（容移＋增額容積）等允增面積，與不同級距的可建額度％，形成差距極大的土地坪效，豈是坊間所謂的坪效係數1.6或任一數值可全包。
此外，開發商的估價作業中，房價不是只有概估套用的樓上層房價，還有一般較高價的地面層房價。而且除了這些以坪計價的房價之外，還有以位計價的車位價，絕非上述地價公式中的房價可概括。而且開發商購地估價時，陽台不計造價與三種不同毛利率的獨特“行規”，絕非坊間的概估模式可勝任。最後，上述公式求得的僅是土地成本，還要扣除其中的非土地款，才能還原為真正開發商要的地價。這些實務作業細節，都反映著二者的專業鴻溝，也揭示著估價的真義。
本書先詳述實務上如何以土地條件，依適用法規求得土地坪效，並歸納為表5-1：「最大可建面積、可建強度與適用法規對照摘要彙整表（封底裡）」與表5-2：「大樓案可建強度（土地坪效）速算表」。繼而依循開發商的估價實務，修正坊間概估模式缺失，並彙整為表6-2：「土地坪效與地價彙整速算表─雲端版（封面裡）」，供使用者直接填表套用，求得相對可靠的土地坪效並進而務實的評估地價。
「知其然，並知其所以然。」期許經由本書詳實解析開發商的精算估價作業，並精煉為可直接套用的簡易速算表，除了作為開發商搶得購地先機的隨身利器之外，也提供其他業者上網執行估價業務之用。
本書出版首先要感謝業界（南台灣房仲業泰斗 洪執行長與編製雲端表的 黃小姐）的請託與回饋，造就筆者寫書的動力與調整內容的憑據。尤其在筆者授課期間，來自國內各地同業、官方的交流與督促，讓本書得以兼顧全國通用的法源，又得彙整6都＋2的在地專屬領域（附件6-2）。也感謝感謝出版商―詹氏書局的護持，在筆者第一本著作―《土地開發實務作業手冊》（詹氏書局110年6版8刷）上市快10年後，再度出版一本兼具專業價值與實用的工具書。然而，最要感謝國泰建設的長官與同事們的指導與提攜，還有親愛的親友們，謝謝 您們！
王英欽
於110年5～7月國內新冠疫情三級警戒期間
評估地價是土地開發於購地階段的終極作業。坊間慣以容積率×坪效係數1.6來概估土地坪效，再乘以每坪房價中的土地成本來概估地價。然而，土地坪效因土地不同的條件而異，估價更須依循開發商的精算模式作業，才能求得符合其購地需求的地價。
本書先導正坊間概估土地坪效的迷思，並提供excel表，供使用者填表求得可靠的土地坪效。再修正概估模式的諸項缺失，進階彙整為土地坪效及地價速算雲端表，供同業得以隨時上網，快速套用為評估地價之用。
本書內容摘要：
本書共計六章，每章先以本文扼要陳述，再以附註詳加解說。並以附表、附件輔助說明相關內容。最後提供excel作業表、雲端表與操作說明表等周延與便捷的完整作業系統。全書重點整理如下：
● 本文六章：評估階段作業導論（1st）、精算作業模式（2nd）、概估作業模式（3rd）、土地坪效導論（4th）、掌握土地坪效（5th）與務實評估地價（6th）。
● 附註：40餘條附註針對各章關鍵內容詳加說明解讀。
● 作業表：土地坪效速算excel表、土地坪效與地價彙整速算表－excel（含操作說明表）＋雲端表。
● 附件：20餘項附件輔助說明。
● 彙整6都＋2各自專屬的允增容積（開空、都更、危老、容移與增額容積）適用法規解讀摘要。
● 上網要徑：作業涉及的法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要徑表，以方便使用者自行上網查詢核對。
■ 自序
評估地價是泛房地產業者在執行業務時，或深或淺、或直接或間接必須面對的課題。尤其對投資購地的開發商而言，精準的評估地價，更是確保購地後推案順銷的核心作業。實務上，開發商多委由建築師協同作業，排厝間、算坪數，求得可售面積與成本建坪，據以“精算”評估地價。至於欠缺這項資源的其他業者，只得先以坊間流傳的下列公式“概估”土地坪效，再藉以“概估”地價：
土地坪效＝容積率×坪效係數(一般慣用1.6)
地價＝〔房價－造價－每售坪@(其他成本＋毛利)〕×土地坪效
在此概估模式中，土地坪效是地價倍增的關鍵。然而，實務上，便是同一容積率的土地，也因其轄區、分區、面積、面寬與臨路條件…等根本差異，而決定其得否適用開空、都更等獎勵與增移（容移＋增額容積）等允增面積，與不同級距的可建額度％，形成差距極大的土地坪效，豈是坊間所謂的坪效係數1.6或任一數值可全包。
此外，開發商的估價作業中，房價不是只有概估套用的樓上層房價，還有一般較高價的地面層房價。而且除了這些以坪計價的房價之外，還有以位計價的車位價，絕非上述地價公式中的房價可概括。而且開發商購地估價時，陽台不計造價與三種不同毛利率的獨特“行規”，絕非坊間的概估模式可勝任。最後，上述公式求得的僅是土地成本，還要扣除其中的非土地款，才能還原為真正開發商要的地價。這些實務作業細節，都反映著二者的專業鴻溝，也揭示著估價的真義。
本書先詳述實務上如何以土地條件，依適用法規求得土地坪效，並歸納為表5-1：「最大可建面積、可建強度與適用法規對照摘要彙整表（封底裡）」與表5-2：「大樓案可建強度（土地坪效）速算表」。繼而依循開發商的估價實務，修正坊間概估模式缺失，並彙整為表6-2：「土地坪效與地價彙整速算表─雲端版（封面裡）」，供使用者直接填表套用，求得相對可靠的土地坪效並進而務實的評估地價。
「知其然，並知其所以然。」期許經由本書詳實解析開發商的精算估價作業，並精煉為可直接套用的簡易速算表，除了作為開發商搶得購地先機的隨身利器之外，也提供其他業者上網執行估價業務之用。
本書出版首先要感謝業界（南台灣房仲業泰斗 洪執行長與編製雲端表的 黃小姐）的請託與回饋，造就筆者寫書的動力與調整內容的憑據。尤其在筆者授課期間，來自國內各地同業、官方的交流與督促，讓本書得以兼顧全國通用的法源，又得彙整6都＋2的在地專屬領域（附件6-2）。也感謝感謝出版商―詹氏書局的護持，在筆者第一本著作―《土地開發實務作業手冊》（詹氏書局110年6版8刷）上市快10年後，再度出版一本兼具專業價值與實用的工具書。然而，最要感謝國泰建設的長官與同事們的指導與提攜，還有親愛的親友們，謝謝 您們！
王英欽
於110年5～7月國內新冠疫情三級警戒期間