內容簡介
土地開發實務作業手冊(2018年)第四版【一本專為土地開發從業人員所寫的專業工具書】
內容簡介
土地開發是建設公司的首要工作，其中尤以購地階段的篩選、調查、產品定位、規劃配置、投資評估與土地簽約等的土地開發核心作業，更是決定購地成本與案場去化的關鍵。
筆者將其從事土地開發卅年的工作心得整理成籍，提供我輩土開人參考，期望能成為得力的助手。同時作為以建設公司為主要業務的建築師、代書事務所、房屋銷售從業人員的專業工具書。
本書共計九講，每講以本文扼要陳述，再以附註詳加說明。且彙整上網途徑，讓讀者善加利用網路資源。並以查核表、附件輔助相關作業。最後提供大樓、透天實例詳加說明。全書重點整理如下：
．本文九講：土開概論（1st）、四大（現地、地政、市調、法規）調查（2nd～5th）、開發構想與規劃配置、毛利評估（6th～8th）與土地簽約作業（9th）。
． 附註：針對各講作業細節以附件（共120條）詳加說明解讀。
． 附表：相關作業內容整理成表（共19附表），以方便快速核對套用。
． 附件：32項附件為各講內容輔助說明。
．上網要徑：作業涉及法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要逕表，以方便使用者自行上網查詢核對，並配合法規變動訊速更替調整。
．查核表：針對簽約作業提供check list，以免遺漏。
．案例：大樓、透天各一案例，除配置圖外，且彙整其規劃面積、銷售面積與評估效益表為單一作業表（透天還加入售價擬議表），說明「最大允建面積」及「投資效益評估」，供我輩土開人、規劃者參考，以提高工作效益與作業精確度。
內容簡介
土地開發是建設公司的首要工作，其中尤以購地階段的篩選、調查、產品定位、規劃配置、投資評估與土地簽約等的土地開發核心作業，更是決定購地成本與案場去化的關鍵。
筆者將其從事土地開發卅年的工作心得整理成籍，提供我輩土開人參考，期望能成為得力的助手。同時作為以建設公司為主要業務的建築師、代書事務所、房屋銷售從業人員的專業工具書。
本書共計九講，每講以本文扼要陳述，再以附註詳加說明。且彙整上網途徑，讓讀者善加利用網路資源。並以查核表、附件輔助相關作業。最後提供大樓、透天實例詳加說明。全書重點整理如下：
．本文九講：土開概論（1st）、四大（現地、地政、市調、法規）調查（2nd～5th）、開發構想與規劃配置、毛利評估（6th～8th）與土地簽約作業（9th）。
． 附註：針對各講作業細節以附件（共120條）詳加說明解讀。
． 附表：相關作業內容整理成表（共19附表），以方便快速核對套用。
． 附件：32項附件為各講內容輔助說明。
．上網要徑：作業涉及法規與網路服務，整理成網址與上網查詢要逕表，以方便使用者自行上網查詢核對，並配合法規變動訊速更替調整。
．查核表：針對簽約作業提供check list，以免遺漏。
．案例：大樓、透天各一案例，除配置圖外，且彙整其規劃面積、銷售面積與評估效益表為單一作業表（透天還加入售價擬議表），說明「最大允建面積」及「投資效益評估」，供我輩土開人、規劃者參考，以提高工作效益與作業精確度。
作者簡介
作者簡介
王英欽
民國66年：成大建築系畢
68～69年：趙飛虎建築師事務所
69～99年：國泰建設
現職：土地開發、建築規劃設計 專業講師／顧問／委員
授課：土地開發實務作業系列課程
著作：土地開發實務作業手冊
（詹氏書局100年初版、101年二版，104年三版，107年四版）
部落格：土地開發專業部落格
http://blog.xuite.net/wyc813/blog
e-mail：[email protected]（[email protected]）
王英欽
民國66年：成大建築系畢
68～69年：趙飛虎建築師事務所
69～99年：國泰建設
現職：土地開發、建築規劃設計 專業講師／顧問／委員
授課：土地開發實務作業系列課程
著作：土地開發實務作業手冊
（詹氏書局100年初版、101年二版，104年三版，107年四版）
部落格：土地開發專業部落格
http://blog.xuite.net/wyc813/blog
e-mail：[email protected]（[email protected]）
內容目錄
目錄
索引（附註、附表、附件）
第一講 土地開發概論
第一節 土地概說
一、土地的定義
二、土地的分類
第二節 土地開發的定義
一、宏觀的土地開發
二、建築業的土地開發
三、購地階段的土地開發
第三節 土地開發經營方式
一、取得土地所有權
二、取得土地開發權
第四節 土地資料處理
一、建立公司的土地仲介制度
二、土地資料處理原則
註
第二講 現地勘查作業
第一節 勘查的意義
一、可否立即開發
二、是否適合開發
三、比對記錄釐清
四、配合市調作業
第二節 勘查的項目
一、基地環境（基地本身）
二、周圍環境（基地←→鄰地、周遭小環境）
三、社區大環境：（基地←→生活影響圈）
第三節 勘查的作業程序
一、前置作業
二、現地作業
三、後續作業
註
第三講 地政調查作業
第一節 土地基本資料調查
一、地籍圖查核
二、土地登記謄本查核
第二節 地政作業調查
一、市地重劃
二、徵收
三、區段徵收
註
第四講 市場調查作業
第一節 市場調查的分類
一、通案調查
二、規劃案調查
三、銷售案調查
第二節 市場調查的作業程序
一、釐清調查目的
二、擬定執行步驟
註
第五講 法規調查作業
第一節 建築法規概論
第二節 法規規範要點
第一段 建築法規對土地的規範
一、禁建：那些情形下不能申請建照
二、限建：那些情形下不能立即申請建照
第二段 建築法規對建築的規範
一、用途管制
二、強度管制
三、他項規定
四、建築管理
第三節 法規查核程序
一、確定其「身分」
二、確定其「土地使用分區」
三、確定屬於哪一區
四、確定其適用的法規
第四節 法規查核工具
一、都市計劃圖集
二、土地使用分區證明書
三、都市計劃說明書圖
註
第六講 開發構想
第一節 推案時機
第二節 投資區位
第三節 產品定位
一、產品定位的因素
二、產品定位的程序
註
第七講 規劃配置作業
第一節 規劃配置的意義
第二節 規劃配置（排厝間）作業的程序
第一段 備齊基本資料
第二段 繪製配置圖
第三節 規劃配置（算坪數）作業的程序
第一段 法規基本用語
第二段 分類面積規定
第三段 算坪數作業
第四節 實例說明
一、大樓案例
二、透天案例
註
第八講 投資效益評估
第一節 收益
一、地面層
二、樓上層
三、地下層
四、車位
五、透天產品
第二節 成本
一、土地成本
二、營建成本
三、其他費用
四、總成本
第三節 毛利（毛利率）
一、毛利
二、毛利率
第四節 投資效益評估
一、成本推算法
二、收益還原法
第五節 實例說明
一、大樓案例
二、透天案例
註
第九講 土地簽約作業
第一節 簽約前把關作業要點
第二節 簽約時核對作業要點
第三節 簽約後追蹤作業要點
註
附件1-24（詳目見後頁『附件索引』）
土地開發相關法令網址與搜尋途徑彙整摘要表
■ 附註索引
第一講
註1-1：法規對土地的定義為何？
註1-2：法規規範私有、公有土地為何？
註1-3：區域計畫法如何定義「都市土地」、「非都市土地」？
註1-4：何謂「土地使用分區管制」？與土地開發有何關係？
第二講
註2-1：何謂「畸零地」？ 與土地開發有何關係？
註2-2：何謂「防火巷」？與「防火間隔」有何差別？
註2-3：何謂「現有巷道」？與土地開發有何關係？
註2-4：何謂「私設道路」？「私設通路」？ 「類似通路」？「基地內通路」？
註2-5：有哪些機構提供「航照圖」？如何操作？有何注意事項？
註2-6：何謂「套繪圖」？與現況圖有何差異？
註2-7：「都計圖」除都市計畫圖冊外，還有哪些機構提供圖面？
註2-8：如何於「現況圖」上標注建築構造？
第三講
註3-1：地政查核作業與那些地政機關有關？
註3-2：何為「土地登記」？與土地開發有何關係？
註3-3：申請地籍「軟圖」有何作用？
註3-4：何謂「建築線」？何為「建築線指示（定）證明書圖」？與土地開發有何關係？
註3-5：何為「道路截角」？
註3-6：新、舊式「土地登記謄本」有何區別？
註3-7：新式「土地登記謄本」（電腦報表式）的分類有何區別？
註3-8：「地目」為何？與土地開發有何關係？
註3-9：「三七五租約」為何？與土地開發有何關係？
註3-10：何為「等則」？與土地開發有何關係？
註3-11：何為「建號」？與土地開發有何關係？
註3-12：何謂「限制登記」？有哪幾類？與土地開發有何關係？
註3-13：何為「申報地價」？與「公告地價」有何關係？
註3-14：何為「地價稅」？何為「累進地價總額」？如何預估地價稅？
註3-15：何為「申報現值」？與「公告現值」有何關係？
註3-16：「公告地價」與「公告現值」二者有何關聯？何為「兩價合一」、「兩價分離」？
註3-17：「公告現值」與土地行情（「市價」）的關係為何？
註3-18：何為「增值稅」？土地開發於購地階段應如何預估增值稅？
註3-19：自用住宅用地增值稅優惠稅率的規定為何？
註3-20：何為「他項權利」？與土地開發有何關係？
註3-21：謂“暗的”他項權利？“暗的”債務？
註3-22：都市計畫擬訂後，執行實質建設的「開發方式」有哪幾種？
註3-23：辦理市地重劃、徵收、區段徵收的法源？與土地開發有何關係？
註3-24：何謂「抵費地」？「抵價地」？二者有何區別？與土地開發有何關係？
註3-25：何為「工程受益費」？與土地開發有何關係？
註3-26：何為「優先承購權」？與產權有何關係？
第四講
註4-1：市場調查的定義為何？對土地開發有何意義？
註4-2：通案調查的範圍應如何界定？
註4-3：公司如何善用市場調查？
註4-4：何謂「SWOT」？
註4-5：市場調查的準確度應如何要求？對土地開發有何意義？
註4-6：市場調查除了基本資料的蒐集之外，市場調查人員平時應注意哪些資訊？
第五講
註5-1：國內現階段的國土計畫為何？區域計畫為何？
註5-2：本書所謂『法系』為何？法規的適用規定為何？
註5-3：都市計畫法第17條如何規範「禁建」、「限建」？
註5-4：何謂「主要計畫」、「細部計畫」？二者關係為何？
註5-5：都市計畫法第81條如何規範「禁建」？
註5-6：何謂「都市計畫通盤檢討」、「個案變更」？二者關係為何？
註5-7：都市計畫擬定的程序為何？民間得有何種反應管道？
註5-8：都市計畫法第69條如何規範「禁建」？
註5-9：其他法規的「禁建」規定為何？
註5-10：針對都市計畫法中限建規定，民眾依法得如何處理？
註5-11：法規中「用途管制」對土地開發的影響為何？
註5-12：何為「都市設計」，與土地開發有何關係？
註5-13：非都市土地有關土地開發的法規，主要有哪些？
註5-14：有哪些「都市計畫圖」可供使用？
註5-15：何謂「土地使用分區證明」？土地開發應如何處理此證明？
註5-16：如何得知修法訊息？如何利用本書「法令網址與途徑彙整摘要表」配合調整？
第六講
註6-1：建築規畫的「樓層數」對土地開發的影響為何？
註6-2：何謂「高層建築」？與一般建築有何差異？從土地開發而言有何影響？
註6-3：何為「假設工程」？連續壁對土地開發的影響為何？
註6-4：請照方式與產權模式的關係為何？與土地開發又有何關係？
註6-5：一般“菜單”中房數比應注意事項為何？
第七講
註7-1：建築物開窗、設置陽台與地界的關係有何規定？
註7-2：何謂「標準層」平面圖？與「配置圖」的關係為何？此圖於規劃階段有何作用？
註7-3：（主）建物、附屬建物、共有部分面積的定義為何？
註7-4：建築技術規則中「建築面積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-5：建築技術規則中「樓地板面積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-6：建築技術規則中「總樓地板面積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-7：何謂「附舊建照土地」？應如何處理此類土地？
註7-8：何謂「建照有效期限」？「延長建築期限」？與土地開發有何關係？
註7-9：「附舊建照土地」於辦理設計變更有何應注意事項？
註7-10：何謂「基準樓地板面積」？「法定容積率」？與土地開發有何關係？
索引（附註、附表、附件）
第一講 土地開發概論
第一節 土地概說
一、土地的定義
二、土地的分類
第二節 土地開發的定義
一、宏觀的土地開發
二、建築業的土地開發
三、購地階段的土地開發
第三節 土地開發經營方式
一、取得土地所有權
二、取得土地開發權
第四節 土地資料處理
一、建立公司的土地仲介制度
二、土地資料處理原則
註
第二講 現地勘查作業
第一節 勘查的意義
一、可否立即開發
二、是否適合開發
三、比對記錄釐清
四、配合市調作業
第二節 勘查的項目
一、基地環境（基地本身）
二、周圍環境（基地←→鄰地、周遭小環境）
三、社區大環境：（基地←→生活影響圈）
第三節 勘查的作業程序
一、前置作業
二、現地作業
三、後續作業
註
第三講 地政調查作業
第一節 土地基本資料調查
一、地籍圖查核
二、土地登記謄本查核
第二節 地政作業調查
一、市地重劃
二、徵收
三、區段徵收
註
第四講 市場調查作業
第一節 市場調查的分類
一、通案調查
二、規劃案調查
三、銷售案調查
第二節 市場調查的作業程序
一、釐清調查目的
二、擬定執行步驟
註
第五講 法規調查作業
第一節 建築法規概論
第二節 法規規範要點
第一段 建築法規對土地的規範
一、禁建：那些情形下不能申請建照
二、限建：那些情形下不能立即申請建照
第二段 建築法規對建築的規範
一、用途管制
二、強度管制
三、他項規定
四、建築管理
第三節 法規查核程序
一、確定其「身分」
二、確定其「土地使用分區」
三、確定屬於哪一區
四、確定其適用的法規
第四節 法規查核工具
一、都市計劃圖集
二、土地使用分區證明書
三、都市計劃說明書圖
註
第六講 開發構想
第一節 推案時機
第二節 投資區位
第三節 產品定位
一、產品定位的因素
二、產品定位的程序
註
第七講 規劃配置作業
第一節 規劃配置的意義
第二節 規劃配置（排厝間）作業的程序
第一段 備齊基本資料
第二段 繪製配置圖
第三節 規劃配置（算坪數）作業的程序
第一段 法規基本用語
第二段 分類面積規定
第三段 算坪數作業
第四節 實例說明
一、大樓案例
二、透天案例
註
第八講 投資效益評估
第一節 收益
一、地面層
二、樓上層
三、地下層
四、車位
五、透天產品
第二節 成本
一、土地成本
二、營建成本
三、其他費用
四、總成本
第三節 毛利（毛利率）
一、毛利
二、毛利率
第四節 投資效益評估
一、成本推算法
二、收益還原法
第五節 實例說明
一、大樓案例
二、透天案例
註
第九講 土地簽約作業
第一節 簽約前把關作業要點
第二節 簽約時核對作業要點
第三節 簽約後追蹤作業要點
註
附件1-24（詳目見後頁『附件索引』）
土地開發相關法令網址與搜尋途徑彙整摘要表
■ 附註索引
第一講
註1-1：法規對土地的定義為何？
註1-2：法規規範私有、公有土地為何？
註1-3：區域計畫法如何定義「都市土地」、「非都市土地」？
註1-4：何謂「土地使用分區管制」？與土地開發有何關係？
第二講
註2-1：何謂「畸零地」？ 與土地開發有何關係？
註2-2：何謂「防火巷」？與「防火間隔」有何差別？
註2-3：何謂「現有巷道」？與土地開發有何關係？
註2-4：何謂「私設道路」？「私設通路」？ 「類似通路」？「基地內通路」？
註2-5：有哪些機構提供「航照圖」？如何操作？有何注意事項？
註2-6：何謂「套繪圖」？與現況圖有何差異？
註2-7：「都計圖」除都市計畫圖冊外，還有哪些機構提供圖面？
註2-8：如何於「現況圖」上標注建築構造？
第三講
註3-1：地政查核作業與那些地政機關有關？
註3-2：何為「土地登記」？與土地開發有何關係？
註3-3：申請地籍「軟圖」有何作用？
註3-4：何謂「建築線」？何為「建築線指示（定）證明書圖」？與土地開發有何關係？
註3-5：何為「道路截角」？
註3-6：新、舊式「土地登記謄本」有何區別？
註3-7：新式「土地登記謄本」（電腦報表式）的分類有何區別？
註3-8：「地目」為何？與土地開發有何關係？
註3-9：「三七五租約」為何？與土地開發有何關係？
註3-10：何為「等則」？與土地開發有何關係？
註3-11：何為「建號」？與土地開發有何關係？
註3-12：何謂「限制登記」？有哪幾類？與土地開發有何關係？
註3-13：何為「申報地價」？與「公告地價」有何關係？
註3-14：何為「地價稅」？何為「累進地價總額」？如何預估地價稅？
註3-15：何為「申報現值」？與「公告現值」有何關係？
註3-16：「公告地價」與「公告現值」二者有何關聯？何為「兩價合一」、「兩價分離」？
註3-17：「公告現值」與土地行情（「市價」）的關係為何？
註3-18：何為「增值稅」？土地開發於購地階段應如何預估增值稅？
註3-19：自用住宅用地增值稅優惠稅率的規定為何？
註3-20：何為「他項權利」？與土地開發有何關係？
註3-21：謂“暗的”他項權利？“暗的”債務？
註3-22：都市計畫擬訂後，執行實質建設的「開發方式」有哪幾種？
註3-23：辦理市地重劃、徵收、區段徵收的法源？與土地開發有何關係？
註3-24：何謂「抵費地」？「抵價地」？二者有何區別？與土地開發有何關係？
註3-25：何為「工程受益費」？與土地開發有何關係？
註3-26：何為「優先承購權」？與產權有何關係？
第四講
註4-1：市場調查的定義為何？對土地開發有何意義？
註4-2：通案調查的範圍應如何界定？
註4-3：公司如何善用市場調查？
註4-4：何謂「SWOT」？
註4-5：市場調查的準確度應如何要求？對土地開發有何意義？
註4-6：市場調查除了基本資料的蒐集之外，市場調查人員平時應注意哪些資訊？
第五講
註5-1：國內現階段的國土計畫為何？區域計畫為何？
註5-2：本書所謂『法系』為何？法規的適用規定為何？
註5-3：都市計畫法第17條如何規範「禁建」、「限建」？
註5-4：何謂「主要計畫」、「細部計畫」？二者關係為何？
註5-5：都市計畫法第81條如何規範「禁建」？
註5-6：何謂「都市計畫通盤檢討」、「個案變更」？二者關係為何？
註5-7：都市計畫擬定的程序為何？民間得有何種反應管道？
註5-8：都市計畫法第69條如何規範「禁建」？
註5-9：其他法規的「禁建」規定為何？
註5-10：針對都市計畫法中限建規定，民眾依法得如何處理？
註5-11：法規中「用途管制」對土地開發的影響為何？
註5-12：何為「都市設計」，與土地開發有何關係？
註5-13：非都市土地有關土地開發的法規，主要有哪些？
註5-14：有哪些「都市計畫圖」可供使用？
註5-15：何謂「土地使用分區證明」？土地開發應如何處理此證明？
註5-16：如何得知修法訊息？如何利用本書「法令網址與途徑彙整摘要表」配合調整？
第六講
註6-1：建築規畫的「樓層數」對土地開發的影響為何？
註6-2：何謂「高層建築」？與一般建築有何差異？從土地開發而言有何影響？
註6-3：何為「假設工程」？連續壁對土地開發的影響為何？
註6-4：請照方式與產權模式的關係為何？與土地開發又有何關係？
註6-5：一般“菜單”中房數比應注意事項為何？
第七講
註7-1：建築物開窗、設置陽台與地界的關係有何規定？
註7-2：何謂「標準層」平面圖？與「配置圖」的關係為何？此圖於規劃階段有何作用？
註7-3：（主）建物、附屬建物、共有部分面積的定義為何？
註7-4：建築技術規則中「建築面積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-5：建築技術規則中「樓地板面積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-6：建築技術規則中「總樓地板面積」的定義為何？與土地開發有何關係？
註7-7：何謂「附舊建照土地」？應如何處理此類土地？
註7-8：何謂「建照有效期限」？「延長建築期限」？與土地開發有何關係？
註7-9：「附舊建照土地」於辦理設計變更有何應注意事項？
註7-10：何謂「基準樓地板面積」？「法定容積率」？與土地開發有何關係？