內容簡介

公寓大廈的區分所有關係，涉及人法（住戶）的管理運作與財產法（區分所有）的所有、使用等錯綜複雜問題，也因此經常衍生許多爭議，例如：住戶對專有部分違規使用與管委會的爭議、住戶因管理費標準不一所生之問題、共有部分大、小公之爭議、公設點交問題、公設之分管契約與約定專用問題、三種停車位之登記與使用管理爭議……。如何讓您所建構、居住、管理的公寓大樓、社區步上軌道，免除以上困擾？是您眼前這本書最主要的目的。專家合輯，重量級首選，您千萬不能錯過！

內容目錄

戴　序
李　序
林　序

第1章　區分所有權人會議與管理委員會的運作與法律規範
文◎戴東雄

　一、《公寓大廈管理條例》立法之背景
　二、《公寓大廈管理條例》之特色
　　(一)《公寓大廈管理條例》為獨立於《民法》的特別法
　　(二)建築大樓之基地，除土地所有權以外，尚有地上權
　　(三)《公寓大廈管理條例》應規範大廈建築物本身之使用、收益、處分
　　　　及住在大廈內之區分所有權人及其他住戶的生活秩序，故分為物權
　　　　法之要素與人法上之要素兩方面
　三、區分所有權人之管理組織與運作
　　(一)管理原則
　　(二)管理規約之訂定
　　(三)區分所有權人之會議題
　　(四)管理委員會（管理負責人）
　　(五)管理服務人
　四、實務上最可能發生爭議之議
　　(一)大樓屋頂或水管漏水之修繕
　　(二)區分所有權人會議之決議對區分所有權受讓人之拘束力
　　(三)公寓大廈區分所有人會議與其管理委員會責任之歸屬
　　(四)法定共用部分登記為專有部分之糾紛

第2章　 公寓大廈區分所有權人會議運作實務解析
文◎李永然

　一、區分所有權人會議
　二、哪些事項要透過區分所有權人會議之議決？
　　(一)規約之訂定與修改
　　(二)約定專用或約定共用事項
　　(三)變更公寓大廈構造、外觀及設置廣告物等之行為
　　(四)共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良
　　(五)公寓大廈之重建及重建執造申請之名義
　　(六)開放空間及退縮空地供營業使用
　　(七)公共基金之繳納及管理、運用
　　(八)住戶或區分所有權人之強制遷離或強制遷讓
　　(九)非封閉式公寓大廈集居社區多數管理委員會之成立
　　(十)主任委員、管理委員之選任、解任與其委員人數、任期、召集方式
　　　 及事務執行方法與代理規定
　　(十一)禁止非為區分所有權人之住戶被選任為管理委員、主任委員或管
　　　　 理負責人
　三、改善區分所有權人會議的召開
　　(一)鼓勵出席及取得委託書
　　(二)降低出席門檻
　　(三)進行「假決議」
　四、合法召開區分所有權人會議的注意事項
　五、區分所有權人會議違法決議的種類及效力
　　(一)一律無效說
　　(二)區別程序違法與實質違法說
　　(三)區別程序違法與實質違法說
　六、結語

第3章　公寓大廈共用部分之使用管理與分管協議　
文◎李永然

　一、相關概念之釐清
　　(一)體系概念
　　(二)名詞定義
　　(三)《民法》之相關規範
　二、共用部分與管理費的負擔
　　(一)認識「共用部分」
　　(二)管理費的負擔
　三、公寓大廈「共用部分」之使用管理
　　(一)「停車位」是否屬於共同使用部分之判斷？
　　(二)「共用部分」之修繕費用負擔
　　(三)管委會對於共用部分之管理維護義務
　　(四)共用部分使用之限制
　　(五)住戶「隱私權」之尊重與保護？
　四、公寓大廈之分管協議與繼受問題
　　(一)《民法》之基本規範
　　(二)分管協議之法律性質
　　(三)相關案例
　五、社區公共設施的糾紛與解決
　　(一)當事人適格
　　(二)瑕疵、不完全給付與不當得利
　　(三)變更設計與建材爭議
　　(四)公設點交後，發現建商未依約施工，致大樓設置之游泳池，係以消
　　　 防蓄水池名義興建之違建，復有漏水、滲水、裂縫、建材不符等瑕疵
　　　 ，嗣經管理委員會以新台幣三十萬元與建商達成和解，住戶可否再行
　　　 爭執？
　　(五)建商以廣告說明書招徠客戶，嗣後建物與當初廣告內容有所不符，
　　　 住戶該如何主張權利？
　　(六)承上，如建商係於民國83年1月11日前，以廣告說明書招徠客戶，然
　　　 嗣後建物與當初廣告內容有所不符，住戶是否仍得主張權利？
　　(七)何謂公共設施與廣告不符？廣告影帶中，社區巴黎香榭大道樹木扶
　　　 疏，惟落成後樹木稀疏，是否構成《消費者保護法》第22條廣告不
　　　 實？
　　(八)公設有瑕疵時，管委會得否為原告起訴請求建商負債務不履行損害
　　　 賠償責任？
　　(九)公設究竟點交了沒？建商提供保固證明書是否表示排除《民法》第
　　　 365條所定期間之適用？
　　(十)頂樓住戶在屋頂搭蓋違章出租，管委會該怎麼辦？
　　(十一)管理委員會可向屋頂平台的違建戶收回饋金嗎？
　　(十二)公寓大廈住戶間的漏水問題，如何解決？
　　(十三)仲介人員應注意共有土地有無分管與建物有無約定專用社區內的
　　　 「開放空間」歸誰管理？

第4章　屋頂平台及外牆面之使用規範
文◎許啟龍

　一、變更公寓大廈之構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為，
　　　管理委員會應如何處理？
　二、住戶可否因擁有樓頂平台之使用權而興建建物、種植花草或設置廣告
　　　物，管理委員會應如何處理？
　三、頂樓住戶於通道上禁止他人通行，可否視為竊佔？
　四、管理委員會是否有權將公寓大廈之外牆面出租他人設置廣告物？
　五、屋頂平台可否設置無線電基地台？
　六、樓頂平台漏水，導致頂層住戶損害，誰應負責修繕及賠償？

第5章　大廈共有部分產權與使用之爭議問題
文◎林旺根

　一、區分所有建築物共有部分之糾紛
　　(一)共有部分之登記問題
　　(二)共有部分之點交問題
　　(三)停車位之爭議問題
　二、結語與建議

第6章　公寓大廈管理費與公共基金之規範與管理費相關法院案例解析
文◎陳淑芬

　一、公寓大廈管理條例就管理費之相關規定
　　(一)管理委員會平時應定期公告管理費之收支、保管及運用情形；解職
　　　 、離職、改組時亦有移交之義務
　　(二)管理委員會違反定期公告管理費、公共基金及移交義務時，由主管
　　　 機關依法處罰之
　　(三)住戶有依法繳交管理費之義務，且若積欠逾二期或達相當金額時，
　　 　則由管理委員會先定相當期限催告，經催告後仍不給付時，管理委員
　　　 會應訴請法院命其給付
　　(四)住戶欠繳管理費經訴請法院強制執行後，再度積欠金額達區分所有
　　　 權總價百分之一者，可訴請法院命住戶強制遷離
　二、公共基金之提列、保管及運用
　　(一)公共基金之提列
　　(二)公共基金之保管及運用
　　(三)公共基金獨立性
　三、管理費問題解析

附　錄

　　1 公寓大廈管理條例
　　2 公寓大廈管理條例施行細則
　　3 公寓大廈規約範本