內容簡介
不動產抵押權法律與登記實務DIY
只要與他人有金錢借貸、票據往來或各式各樣的債權債務關係，您就無法輕忽「抵押權」的存在。抵押權的重要性，在於確保特定債務之清償，具有「保全」財產的效果，企業經營者、一般投資置產或購屋自住者、金融機構，占居使用之最大宗。本書詳解「普通抵押權」、「最高限額抵押權」相關法令規定，並從實務運用著眼，指引讀者如何辦理抵押權設定、移轉、內容變更與塗銷登記，又在確保債權的「最後一哩路」，如何透過法院強制執行程序實現抵押權，最後詳剖金融機構對於「不良債權」的處理實務與法律相關規定，構成理解「不動產抵押權」的完整脈絡。
【本書特色】
•本書將「普通抵押權」、「最高限額抵押權」，從法律層面作深入的解析；並著眼於實務運用，指引讀者辦理抵押權各項登記之技巧、注意事項與不良債權處理之道，是一本理論與實務兼顧的實用參考書。
•由律師與地政士聯合執筆，各司專擅之主題，提供讀者專業、翔實的解讀。
只要與他人有金錢借貸、票據往來或各式各樣的債權債務關係，您就無法輕忽「抵押權」的存在。抵押權的重要性，在於確保特定債務之清償，具有「保全」財產的效果，企業經營者、一般投資置產或購屋自住者、金融機構，占居使用之最大宗。本書詳解「普通抵押權」、「最高限額抵押權」相關法令規定，並從實務運用著眼，指引讀者如何辦理抵押權設定、移轉、內容變更與塗銷登記，又在確保債權的「最後一哩路」，如何透過法院強制執行程序實現抵押權，最後詳剖金融機構對於「不良債權」的處理實務與法律相關規定，構成理解「不動產抵押權」的完整脈絡。
【本書特色】
•本書將「普通抵押權」、「最高限額抵押權」，從法律層面作深入的解析；並著眼於實務運用，指引讀者辦理抵押權各項登記之技巧、注意事項與不良債權處理之道，是一本理論與實務兼顧的實用參考書。
•由律師與地政士聯合執筆，各司專擅之主題，提供讀者專業、翔實的解讀。
作者簡介
李永然
★ 李永然律師
台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士
永然聯合法律事務所、永然地政士事務所、永然文化出版股份有限公司、永然兩岸法律事務中心、永然法律研究中心等創辦人；財團法人永然法律基金會董事長
曾任教：淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院
聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊、太平洋日報法律專欄主筆
曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人
總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會理事長、兩岸經貿交流權益促進會理事長、陸委會台商張老師、台北市政府市政顧問、行政院退輔會法律顧問、海基會財經法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會董事兼執行長、財團法人王永慶先生教育基金會董事兼執行長
台北科技大學兼任副教授
★ 田欣永律師
學歷：東吳大學法律學系碩士在職專班跨國商務法律組、國立台北大學財經法學系
經歷：永然聯合法律事務所執業律師、大通商務法律事務所實習律師、律師高考及格、調查人員特考法律實務組及格
著作：地上權開發策略與法律實務（合著）
執業專長：民、刑事訴訟、保險糾紛處理、工程仲裁案件、契約草擬審核修訂、案件調解、法律評估、專業諮詢、法律顧問、訴狀代擬
★ 黃振國地政士
學歷：東吳大學法律系比較法學組六十七年畢業
經歷：東海大學管理學院財務金融研訓中心租稅規劃與財產移轉講師；永然法律研究中心不動產稅務及大陸房地產講師（不動產經紀法規、土地登記、土地稅法、遺贈稅法、行政救濟、信託法等）十餘年；中國房地產研究發展協會常務理事；補習班教師二十餘年經驗；台灣財稅發展協會理事長
著作：不動產法拍移轉及稅費、法院拍賣案例與運用、訴願書狀與範例、遺產稅節稅規劃、贈與稅節稅秘訣、繼承登記疑難解析與範例、最新遺產．贈與稅節稅規劃、遺產稅實戰手冊、保險．信託．遺產、贈與之節稅規劃、遺贈稅節稅規劃案例解析、遺贈稅．財產移轉圓滿計畫、繼承權益法律指標、不動產物權實務──所有權編（合著）、不動產物權實務──擔保、用益物權編（合著）
★ 連世昌律師
學經歷：中國北京對外經貿大學法學博士、不動產經紀人考試及格、中華民國仲裁協會仲裁人、新北市不動產仲介公會法律顧問、經濟部中小企業榮譽諮詢律師、曾任職苗栗地方法院
現任：執業律師、東吳大學兼任教師、新北市政府勞資調解人
著作：房地產交易的關鍵報告、未竟的遺願、房地買‧賣‧仲介三贏法律策略、代銷‧仲介紅不讓（合著）、房地買賣風險法律控管、商事法、凶宅與民法物之瑕疵擔保責任之研究、不動產經紀業管理條例修正草案之評議
★ 吳任偉律師
學歷：輔仁大學財經法律學系碩士
經歷：經歷：最高法院法官助理（兼任法助長）、輔仁大學財經法律學系大學部民、刑法助教、新莊市公所法律諮詢、聯合報精選講座主講、永然聯合法律事務所智慧財產權中心副召集人
現任：永然聯合法律事務所高雄所主任律師、中華人權協會南台灣人權論壇主任委員、高雄律師公會副秘書長兼人權保障委員會召集人
著作：在WTO架構下兩岸關於地理標示保護之研究（碩士論文）、法拍屋投資法律秘笈（合著）、經濟部98年度大陸台商經管診斷與投資糾紛案例——土地被徵收，不必然會獲得補償（合著）、經濟部99年度大陸台商經管診斷與投資糾紛案例——台商人身安全案例解析：淺談中國大陸之邊控措施（合著）、以兩個實際案例剖析警察違法的實況（合著）、淺析中國大陸著作權法——從「著作權行使限制」談起（合著）、板橋市公所97年度、98年度、99年度公寓大廈法律實務問答（合著）、青少年法律來一課（合著）、房屋買賣風險管理手冊（合著）等
★ 張顥璞律師
學歷：東吳大學法律學系跨國商務組碩士在職專班、台灣大學法學士
經歷：重和國際法律事務所律師
現任：永然聯合法律事務所兩岸法律事務中心副召集人、永然聯合法律事務所律師
執業專長：民、刑事訴訟、行政爭訟、證券、稅務訴訟、法律諮詢、訴狀代擬、契約審議
★ 李廷鈞地政士
學歷：中原大學財經法律研究所碩士、台灣大學政治學學士
經歷：地政士特考及格、不動產經紀人特考及格（榜首）、永然聯合法律事務所法務專員、永然文化出版股份有限公司採訪助理
現任：永然地政士事務所執業地政士、永然法律基金副執行長、台北市地政士公會法規委員會副主任委員
著作：地上權開發策略與法律實務（合著）、法拍屋投資法律秘笈（合著）
協助編輯：最新不動產物權行使須知手冊（永然普法手冊）、房屋仲介代銷法律手冊（永然普法手冊）、都市更新法律保障手冊（永然普法手冊）、管理公寓大廈社區法律手冊（永然普法手冊）、不動產買賣安心法律手冊（永然普法手冊）、天元生活法律手冊2──不動產、交通事故、婚姻親子及繼承法律（永然普法手冊）、市地重劃權益法律手冊
★ 黃興國地政士
學歷：中央大學企業管理研究所、東吳大學企管系
經歷：地政士普考及格、不動產經紀人考試及格、信義地政士聯合事務所地政士
現任：永然地政士事務所執業地政士、台北市地政士公會法規委員會副主任委員
執業專長：不動產登記、贈與稅、遺產稅規劃、貸款諮詢
★ 李永然律師
台大法學士、台大法學碩士、台大法律研究所博士班研究、中國政法大學法學博士
永然聯合法律事務所、永然地政士事務所、永然文化出版股份有限公司、永然兩岸法律事務中心、永然法律研究中心等創辦人；財團法人永然法律基金會董事長
曾任教：淡江大學、輔仁大學、文化大學、銘傳大學、國立體育學院
聯合報、中國時報、工商時報、經濟日報、中華水電冷凍空調雜誌、稅務旬刊、投資情報周刊、貿易商情、爽報、台商張老師月刊、太平洋日報法律專欄主筆
曾任中廣公司、漢聲電台、復興電台、中央廣播電台及佛光衛視法律專欄主講人
總統府人權諮詢委員、內政部營建署法律顧問、國防部總政治作戰局法律顧問、中華人權協會理事長、兩岸經貿交流權益促進會理事長、陸委會台商張老師、台北市政府市政顧問、行政院退輔會法律顧問、海基會財經法律顧問、中華民國仲裁協會常務理事、財團法人王月蘭慈善基金會董事兼執行長、財團法人王永慶先生教育基金會董事兼執行長
台北科技大學兼任副教授
★ 田欣永律師
學歷：東吳大學法律學系碩士在職專班跨國商務法律組、國立台北大學財經法學系
經歷：永然聯合法律事務所執業律師、大通商務法律事務所實習律師、律師高考及格、調查人員特考法律實務組及格
著作：地上權開發策略與法律實務（合著）
執業專長：民、刑事訴訟、保險糾紛處理、工程仲裁案件、契約草擬審核修訂、案件調解、法律評估、專業諮詢、法律顧問、訴狀代擬
★ 黃振國地政士
學歷：東吳大學法律系比較法學組六十七年畢業
經歷：東海大學管理學院財務金融研訓中心租稅規劃與財產移轉講師；永然法律研究中心不動產稅務及大陸房地產講師（不動產經紀法規、土地登記、土地稅法、遺贈稅法、行政救濟、信託法等）十餘年；中國房地產研究發展協會常務理事；補習班教師二十餘年經驗；台灣財稅發展協會理事長
著作：不動產法拍移轉及稅費、法院拍賣案例與運用、訴願書狀與範例、遺產稅節稅規劃、贈與稅節稅秘訣、繼承登記疑難解析與範例、最新遺產．贈與稅節稅規劃、遺產稅實戰手冊、保險．信託．遺產、贈與之節稅規劃、遺贈稅節稅規劃案例解析、遺贈稅．財產移轉圓滿計畫、繼承權益法律指標、不動產物權實務──所有權編（合著）、不動產物權實務──擔保、用益物權編（合著）
★ 連世昌律師
學經歷：中國北京對外經貿大學法學博士、不動產經紀人考試及格、中華民國仲裁協會仲裁人、新北市不動產仲介公會法律顧問、經濟部中小企業榮譽諮詢律師、曾任職苗栗地方法院
現任：執業律師、東吳大學兼任教師、新北市政府勞資調解人
著作：房地產交易的關鍵報告、未竟的遺願、房地買‧賣‧仲介三贏法律策略、代銷‧仲介紅不讓（合著）、房地買賣風險法律控管、商事法、凶宅與民法物之瑕疵擔保責任之研究、不動產經紀業管理條例修正草案之評議
★ 吳任偉律師
學歷：輔仁大學財經法律學系碩士
經歷：經歷：最高法院法官助理（兼任法助長）、輔仁大學財經法律學系大學部民、刑法助教、新莊市公所法律諮詢、聯合報精選講座主講、永然聯合法律事務所智慧財產權中心副召集人
現任：永然聯合法律事務所高雄所主任律師、中華人權協會南台灣人權論壇主任委員、高雄律師公會副秘書長兼人權保障委員會召集人
著作：在WTO架構下兩岸關於地理標示保護之研究（碩士論文）、法拍屋投資法律秘笈（合著）、經濟部98年度大陸台商經管診斷與投資糾紛案例——土地被徵收，不必然會獲得補償（合著）、經濟部99年度大陸台商經管診斷與投資糾紛案例——台商人身安全案例解析：淺談中國大陸之邊控措施（合著）、以兩個實際案例剖析警察違法的實況（合著）、淺析中國大陸著作權法——從「著作權行使限制」談起（合著）、板橋市公所97年度、98年度、99年度公寓大廈法律實務問答（合著）、青少年法律來一課（合著）、房屋買賣風險管理手冊（合著）等
★ 張顥璞律師
學歷：東吳大學法律學系跨國商務組碩士在職專班、台灣大學法學士
經歷：重和國際法律事務所律師
現任：永然聯合法律事務所兩岸法律事務中心副召集人、永然聯合法律事務所律師
執業專長：民、刑事訴訟、行政爭訟、證券、稅務訴訟、法律諮詢、訴狀代擬、契約審議
★ 李廷鈞地政士
學歷：中原大學財經法律研究所碩士、台灣大學政治學學士
經歷：地政士特考及格、不動產經紀人特考及格（榜首）、永然聯合法律事務所法務專員、永然文化出版股份有限公司採訪助理
現任：永然地政士事務所執業地政士、永然法律基金副執行長、台北市地政士公會法規委員會副主任委員
著作：地上權開發策略與法律實務（合著）、法拍屋投資法律秘笈（合著）
協助編輯：最新不動產物權行使須知手冊（永然普法手冊）、房屋仲介代銷法律手冊（永然普法手冊）、都市更新法律保障手冊（永然普法手冊）、管理公寓大廈社區法律手冊（永然普法手冊）、不動產買賣安心法律手冊（永然普法手冊）、天元生活法律手冊2──不動產、交通事故、婚姻親子及繼承法律（永然普法手冊）、市地重劃權益法律手冊
★ 黃興國地政士
學歷：中央大學企業管理研究所、東吳大學企管系
經歷：地政士普考及格、不動產經紀人考試及格、信義地政士聯合事務所地政士
現任：永然地政士事務所執業地政士、台北市地政士公會法規委員會副主任委員
執業專長：不動產登記、贈與稅、遺產稅規劃、貸款諮詢
內容目錄
推薦序1
推薦序2
推薦序3
策劃者序
第一章 普通抵押權法令解析 文◎李永然、張顥璞
壹、前言
貳、普通抵押權之意義
一、普通抵押權是「擔保物權」
二、普通抵押權是由「債務人」或「第三人」就其不動產
所設定的擔保物權
三、普通抵押權是不移轉占有的擔保物權
四、普通抵押權是就標的物賣得價金優先受償的擔保物權
參、抵押權之特性
一、從屬性
二、不可分性
三、物上代位性
肆、抵押權擔保債權之範圍
一、原債權
二、利息
三、遲延利息
四、違約金及損害賠償金
五、實行抵押權及保全抵押權的費用
伍、抵押權標的物之範圍
一、從物
二、從權利
三、建築物之附加部分
四、殘餘物
五、天然孳息及法定孳息
陸、抵押權人之權利
一、抵押權之處分
二、抵押權之保全
三、抵押權次序之處分
四、抵押權的實行
柒、抵押權的消滅
一、擔保債權之全部消滅
二、除斥期間經過
捌、結語
第二章 與普通抵押權相關之疑難法律問題解析 文◎李永然
壹、普通抵押權人對保護抵押權的法律 須知
一、抵押權的保全
二、抵押權侵權行為的損害賠償請求權
三、抵押權人的物上請求權
貳、普通抵押權人的權利及於抵押物的代位物
一、須因抵押物毀損或滅失所生
二、須因滅失或毀損而得受賠償或其他利益
三、須為抵押人得受的賠償或其他利益
參、普通抵押權人對抵押權之讓與、供擔保與拋棄的認識
一、普通抵押權的讓與
二、普通抵押權的供擔保
三、普通抵押權的拋棄
肆、普通抵押權人對「次序權」的法律 須知
一、普通抵押權人享有「次序權」
二、先次序抵押權受清償時，後次序抵押權是否受影響？
三、抵押權次序的讓與、拋棄與變更
伍、結語
第三章 最高限額抵押權法令解析 文◎連世昌
壹、最高限額抵押權之意義及擔保範圍
一、意義
二、擔保債權範圍之限制性
貳、最高限額抵押權之特性
一、限定被擔保債權之資格
二、否定最高限額抵押權之從屬性
三、調整當事人、利害關係人之地位
參、最高限額抵押權之取得
肆、最高限額抵押權之變更及讓與
一、被擔保債權範圍之變更
二、被擔保債權之債務人變更
三、確定期日之變更
四、擔保債權或債務之特定繼受
五、最高限額抵押權當事人與債務人之概括繼受
伍、最高限額抵押權之準共有
一、共有人間之優先受償關係
二、按債權額比例分配之權利處分
陸、最高限額抵押權之確定及效力
一、「確定」之意義
二、原債權確定之事由
三、原債權確定之效力
柒、最高限額抵押權之消滅
一、最高限額抵押權與消滅期間之規定
二、塗銷登記請求權
捌、最高限額抵押權準用普通抵押權之 規定
第四章 抵押權設定登記實務 文◎黃振國
壹、抵押權設定登記
一、抵押權設定登記之意義
二、抵押權設定契約書之約定與登記
三、結語
貳、設定抵押權應附基本文件
參、認識抵押權登記申請相關規範
一、擬設定之抵押權種類
二、抵押權設定契約書
三、抵押權設定契約書填寫事項
肆、其他申請抵押權設定登記應注意事項
伍、法人申請抵押權登記之重要規定及內政部函釋
陸、金融或保險機構辦理抵押權登記相關函釋
柒、農舍與農地設定抵押權相關之內政部函釋
第五章 抵押權移轉、內容變更與塗銷登記實務 文◎李廷鈞、黃興國
壹、抵押權移轉登記
一、何謂抵押權移轉登記？
二、抵押權移轉登記所需文件
三、常見抵押權移轉實務問題
四、參考範例
貳、抵押權內容變更登記
一、何謂抵押權內容變更登記？
二、抵押權內容變更登記所需文件
三、不同類型的抵押權內容變更登記說明
四、參考範例
參、抵押權塗銷登記
一、抵押權塗銷登記與類型
二、抵押權塗銷登記所需文件
三、其他常見抵押權塗銷實務問題
第六章 不動產抵押權人如何實行抵押權，藉以回收債權？
文◎李永然
壹、抵押權人應先取得「執行名義」
貳、抵押權人須進一步向法院民事執行處聲請強制執行
參、對抵押物進行查封、拍賣的程序
肆、結語
範例一 民事准予拍賣抵押物聲請狀
範例二 民事強制執行聲請狀
第七章 不良債權處理實務 文◎吳任偉
壹、什麼是「不良債權」（Non-Performing Loans, NPL）？
貳、「不良債權」發生的原因
一、整體經濟環境與景氣因素
二、金融機構內部因素
三、債務人本身的因素
參、「不良債權」的類型
一、以金融機構為例，按其債權擔保情形及逾期時間長短
，可區分為「應予注意者」、「可望收回者」、「收回困
難者」及「收回無望者」
二、金融機構的「不良債權」，亦可區分為「逾期放款」、
「催收款」與「呆帳」
肆、實務對於「不良債權」的處理方式
一、金融機構對於「不良債權」的處理
二、資產管理公司（Asset Management Company, AMC）對
於「不良債權」的處理
三
推薦序2
推薦序3
策劃者序
第一章 普通抵押權法令解析 文◎李永然、張顥璞
壹、前言
貳、普通抵押權之意義
一、普通抵押權是「擔保物權」
二、普通抵押權是由「債務人」或「第三人」就其不動產
所設定的擔保物權
三、普通抵押權是不移轉占有的擔保物權
四、普通抵押權是就標的物賣得價金優先受償的擔保物權
參、抵押權之特性
一、從屬性
二、不可分性
三、物上代位性
肆、抵押權擔保債權之範圍
一、原債權
二、利息
三、遲延利息
四、違約金及損害賠償金
五、實行抵押權及保全抵押權的費用
伍、抵押權標的物之範圍
一、從物
二、從權利
三、建築物之附加部分
四、殘餘物
五、天然孳息及法定孳息
陸、抵押權人之權利
一、抵押權之處分
二、抵押權之保全
三、抵押權次序之處分
四、抵押權的實行
柒、抵押權的消滅
一、擔保債權之全部消滅
二、除斥期間經過
捌、結語
第二章 與普通抵押權相關之疑難法律問題解析 文◎李永然
壹、普通抵押權人對保護抵押權的法律 須知
一、抵押權的保全
二、抵押權侵權行為的損害賠償請求權
三、抵押權人的物上請求權
貳、普通抵押權人的權利及於抵押物的代位物
一、須因抵押物毀損或滅失所生
二、須因滅失或毀損而得受賠償或其他利益
三、須為抵押人得受的賠償或其他利益
參、普通抵押權人對抵押權之讓與、供擔保與拋棄的認識
一、普通抵押權的讓與
二、普通抵押權的供擔保
三、普通抵押權的拋棄
肆、普通抵押權人對「次序權」的法律 須知
一、普通抵押權人享有「次序權」
二、先次序抵押權受清償時，後次序抵押權是否受影響？
三、抵押權次序的讓與、拋棄與變更
伍、結語
第三章 最高限額抵押權法令解析 文◎連世昌
壹、最高限額抵押權之意義及擔保範圍
一、意義
二、擔保債權範圍之限制性
貳、最高限額抵押權之特性
一、限定被擔保債權之資格
二、否定最高限額抵押權之從屬性
三、調整當事人、利害關係人之地位
參、最高限額抵押權之取得
肆、最高限額抵押權之變更及讓與
一、被擔保債權範圍之變更
二、被擔保債權之債務人變更
三、確定期日之變更
四、擔保債權或債務之特定繼受
五、最高限額抵押權當事人與債務人之概括繼受
伍、最高限額抵押權之準共有
一、共有人間之優先受償關係
二、按債權額比例分配之權利處分
陸、最高限額抵押權之確定及效力
一、「確定」之意義
二、原債權確定之事由
三、原債權確定之效力
柒、最高限額抵押權之消滅
一、最高限額抵押權與消滅期間之規定
二、塗銷登記請求權
捌、最高限額抵押權準用普通抵押權之 規定
第四章 抵押權設定登記實務 文◎黃振國
壹、抵押權設定登記
一、抵押權設定登記之意義
二、抵押權設定契約書之約定與登記
三、結語
貳、設定抵押權應附基本文件
參、認識抵押權登記申請相關規範
一、擬設定之抵押權種類
二、抵押權設定契約書
三、抵押權設定契約書填寫事項
肆、其他申請抵押權設定登記應注意事項
伍、法人申請抵押權登記之重要規定及內政部函釋
陸、金融或保險機構辦理抵押權登記相關函釋
柒、農舍與農地設定抵押權相關之內政部函釋
第五章 抵押權移轉、內容變更與塗銷登記實務 文◎李廷鈞、黃興國
壹、抵押權移轉登記
一、何謂抵押權移轉登記？
二、抵押權移轉登記所需文件
三、常見抵押權移轉實務問題
四、參考範例
貳、抵押權內容變更登記
一、何謂抵押權內容變更登記？
二、抵押權內容變更登記所需文件
三、不同類型的抵押權內容變更登記說明
四、參考範例
參、抵押權塗銷登記
一、抵押權塗銷登記與類型
二、抵押權塗銷登記所需文件
三、其他常見抵押權塗銷實務問題
第六章 不動產抵押權人如何實行抵押權，藉以回收債權？
文◎李永然
壹、抵押權人應先取得「執行名義」
貳、抵押權人須進一步向法院民事執行處聲請強制執行
參、對抵押物進行查封、拍賣的程序
肆、結語
範例一 民事准予拍賣抵押物聲請狀
範例二 民事強制執行聲請狀
第七章 不良債權處理實務 文◎吳任偉
壹、什麼是「不良債權」（Non-Performing Loans, NPL）？
貳、「不良債權」發生的原因
一、整體經濟環境與景氣因素
二、金融機構內部因素
三、債務人本身的因素
參、「不良債權」的類型
一、以金融機構為例，按其債權擔保情形及逾期時間長短
，可區分為「應予注意者」、「可望收回者」、「收回困
難者」及「收回無望者」
二、金融機構的「不良債權」，亦可區分為「逾期放款」、
「催收款」與「呆帳」
肆、實務對於「不良債權」的處理方式
一、金融機構對於「不良債權」的處理
二、資產管理公司（Asset Management Company, AMC）對
於「不良債權」的處理
三