內容簡介
狂銷4萬冊，
房仲人手一本的買房指南，
符合最新法規修訂版！
買對房子，少拚20年，
好房子，會默默幫你賺100萬～500萬！
＝各大媒體一致公認的房產專家「徐佳馨」專業分享＝
最熱門的房市議題大蒐錄：
★「房地合一」內容是什麼？如何申報最好？
★現在買房，如何符合「重購退稅」的條件？
★「公設比」的大、小公如何分？
★公寓的樓梯間、地下室算哪一種？
買中古屋放10年定存多賺20倍，「好宅」會自己變「豪宅」？
買對一間房子，比找一個伴侶更重要，單身更要買房子！
你知道如何談高貸款成數、談低利率嗎？
最受大家信賴的房產業者徐佳馨，
從一個完全不懂房市交易的門外漢，到廣受各大新聞媒體爭相採訪專業房市解答，
她經常受邀雜誌專訪、東森電視台「夢想街57號」等各節目，
分析各種房市走向及現況，從負債十幾萬學貸，到買房子，
踏入房產叢林，她是如何辦到的？
誰不想買房子啊？月薪三萬多，如何圓夢？
沒有富爸富媽，只能靠自己的小家庭、上班族、首購族，
常在房地產市場上舉步維艱、步步驚心！
房子，代表了幸福的憧憬與追求，
買屋應該是完成夢想，而非一輩子的負擔！
面對人生最重要的一筆開銷，別傻傻交出昂貴學費，
搞清楚「費用」和「需求」，才能買得安心、穩賺不賠！
房產專家徐佳馨提出了現在年輕人要建立的兩個觀念：
（1）買屋、換屋是主流經驗
（2）沒有自備款，休想買房子
書中列出6大在買賣房屋前最重要、最常見、也最容易忽略掉細節的問題，
小老百姓該如何仔細評估自己的需求、精打細算每一筆花費、審慎選擇每一個物件？
本書教你第一次買房也能挑到「會增值」的優良房屋，把自己的「好宅」變「豪宅」！
徐佳馨以自身經驗為例，
當年研究所畢業時，身上揹著十幾萬的就學貸款，
且當時利率比現在高，只有第一年償還可免除利息的優惠。
為了擔心白白把利息繳給銀行，
她拚命存錢，靠著吐司和「永遠的榨菜肉絲麵」，
以最儉省的方式熬過社會新鮮人的第一年，
很快就把貸款還完，辛苦是有代價的，
她形容說：「贖回自由之身，那種感覺真的很棒。」
徐佳馨表示，節省的態度一旦養成，其實並沒想像的那麼苦，
包括一群好朋友在內，我們都認為把儲蓄變成習慣之後，
很快就能存到人生的第一桶金；
接下來你就可以靈活投入有興趣的理財計劃，好比房地產、股市或債券。
她喜歡房地產，很重要的一個原因在於，
房子不僅僅是投資標的或金錢，它還代表人們對於幸福的憧憬和追求。
老一輩總覺得要組成家庭、養兒育女，所以得買房子才能安身立命。
▲ 2個買屋常識與潮流，你有沒有跟上？
◎【常識1】年輕人要認清：現在沒有自備款，休想買房！
◎【常識2】一屋到底已經過時，買屋、換屋才是主流經驗
◎第一次買房，就懂得挑出「增值好房」
▲ 擔心購屋後悔？選房之前，先問自己5個問題
1. 未來十年，你想過怎樣的生活？
2. 透天、套房、公寓或大樓，你喜歡哪種類型的房屋？
3. 住宅區、鬧區？你最希望住在什麼樣的地區？
4. 你選擇和誰住得近一點？
5. 你的自備款來自何方？
▲ 買賣房屋時，最常遇到的6大問題！看仔細才不吃虧
1. 買房子，該準備多少錢？
2. 看房子，該注意哪些問題？
3. 怎麼找到好房仲？
4. 簽約交屋前，如何確保自己的權益？
5. 房子怎麼賣才能穩賺不賠？
6. 如何避免8個最常見的買賣糾紛？
▲ 用夢幻價格，買到增值好屋，該怎麼做？
◎學會看實價登錄網站和謄本
△實價登錄網站：幫你掌握房屋的真正價值
△謄本透露的訊息：房屋產權、抵押狀況、屋主是否為投資客、購入總價多少
◎一次砍價300萬，不如每坪議價85折
△找出周遭環境中可殺價的根據
△態度是決定價格和優惠的關鍵
【本書特色】
★ 各大媒體公認的房產專家首度出書！
最受媒體歡迎的房市達人，教你買一間會賺錢的好房。
★第一次就買到增值好房祕訣大公開！
避開新手外行容易忽略的要點，剖析投資客的看房祕訣。
★統整買賣房屋時最容易被忽略的6大問題，完全解答！
關鍵6個問題，貸款、看屋、買屋流程，一本就搞懂。
★一次解決買賣後8大訴訟糾紛惡夢
嫌惡設施、漏水屋通通OUT！7個對策教你在看屋時避免常見糾紛
強力推薦
理財生活通達人 夏韻芬
房仲公會全國聯合會理事長 李同榮
作者簡介
徐佳馨【最受信賴的房產專家】
輔仁大學大眾傳播研究所碩士，世新大學廣電系電視組學士。
學傳播卻因緣際會來到房產業，靠著自修、上課與不斷累積的經驗值，從一平方米等於幾坪都不知道的菜鳥，到熟知房地產和政策、經濟面息息相關的脈動，與買賣當中牽涉的複雜法規。
現為住商不動產企劃研究室主任暨發言人，先探、聯合報、YAHOO房地產、Upaper捷運報專欄作家，TVBS、八大、中天、非凡、年代、東森、壹電視……等各大媒體房產節目常客。
輔仁大學大眾傳播研究所碩士，世新大學廣電系電視組學士。
學傳播卻因緣際會來到房產業，靠著自修、上課與不斷累積的經驗值，從一平方米等於幾坪都不知道的菜鳥，到熟知房地產和政策、經濟面息息相關的脈動，與買賣當中牽涉的複雜法規。
現為住商不動產企劃研究室主任暨發言人，先探、聯合報、YAHOO房地產、Upaper捷運報專欄作家，TVBS、八大、中天、非凡、年代、東森、壹電視……等各大媒體房產節目常客。
內容目錄
增訂版序 不可不知的最新熱門房市議題
前言 學會「買屋換屋」，才有機會翻身
Part 1 買房子，該準備多少錢？
01. 問題➊ 沒有自備款，能買房子嗎？
沒自備款休想買房子，認清現況才能規劃
無論如何，你得先存到人生第一桶金
房子，是一種對「幸福」的憧憬和追求
一屋到底已過時，買屋、換屋是主流經驗
02. 問題➋ 口袋要有多少錢，才夠付「自備款」？
總價、自備款、貸款，三者通盤考量
自備款不足時，買「預售屋」是個辦法
「簽約金」會被沒收，買賣前必三思
熟識的銀行都問問，必要時請對方鑑價
公教、五師、百大企業員工，有助爭取最低利率
自備款很高，用「現金」和「屋況」議價空間
03. 問題➌ 每個月的房貸，該占薪水的幾成？
「房貸」可占薪資的三分之一到二分之一
100 萬房貸還20 年，每月攤還5,000 元
04. 問題➍ 你現在的薪水，可以買多少錢的房子？
挑選的房屋總價，最好小於自備款和貸款總和
貸得多未必還得起，務必謹慎估算
05. 問題➎ 你的房租，可以買多少錢的房子？
想在台北市租屋？小套房1.5萬，兩房一廳2.5萬
把「房租」變成「房貸」，從無殼變有殼
從小房子慢慢養起，有機會再換屋
06. 問題➏ 首購族，一定要知道的房貸優惠方案
老一輩念念不忘的「勞宅貸款」已不復存在
「青年安心成家購屋優惠貸款」不是年年都有
「青年安心成家方案」102年起不再續辦
「整合住宅補貼資源實施方案」有家庭所得限制
07. 問題➐ 單身買房子，有優惠嗎？
銀行不喜歡借錢給單身者，為什麼？
單身者購屋，多存些自備款有益無害
08. 問題➑ 第一次就能借到高成數、低利率的關鍵？
方法1. 挑選房子之前，請把自己的籌碼重算一遍
方法2. 透過建商和房仲業者的「熟識銀行」談高成數
方法3. 如果有公教身分，就是低利率的最佳保障
方法4. 貸到錢之後，養成和銀行聯繫的好習慣
方法5. 不要迷信寬限期，有時是自掘墳墓
09. 問題➒ 房貸類型比一比：「本金」和「利息」該先還哪一個？
類型1. 指數型房貸：利率波動不大，上班族適用
類型2. 理財型房貸：已還本金，可再借出
類型3. 抵利型房貸：存款可抵房貸本金
類型4. 利率遞減型房貸：多還本金換取利率減碼優惠
類型5. 保障型房貸：設定利率上限，首購族有保障
類型6. 固定型房貸：利率固定，方便長期規劃理財
本金vs.利息，先還哪一種，意義大不同
10. 問題➓ 除了房子總價，有哪些隱藏費用？
費用1. 契稅：建物發生轉移時，房屋現值的6％
費用2. 規費：權利價值的0.1％
費用3. 印花稅：針對房屋和土地的憑證收費
費用4. 代書費：含簽約和登記，一筆約2萬元內
費用5. 仲介費：買賣方加總不超過6％
費用6. 分攤當年度房屋稅和地價稅：民間以交屋日為基準計算
費用7. 申辦銀行貸款的相關費用：標準不一，記得討價還價
費用8. 火險和地震險保費：關係銀行撥款，一定要辦
費用9. 房子修繕費：建築基礎硬體處理不能省
11. 申辦房貸六大步驟，你一定要知道
步驟1. 提出房貸申請：選定最適合自己的房貸類型
步驟2. 房屋鑑價：位置、屋況、裝潢、頂加，都列入評估
步驟3. 貸款人背景審核：65歲以上無業，銀行可能緊縮貸款條件
步驟4. 雙方對保：親赴銀行辦理開戶手續
步驟5. 抵押權設定：通常是貸款金額的1.2倍
步驟6. 銀行撥款：需先辦好火險與地震險
12. 買不動產的三種節稅好方法，一定要學
方法1. 主動辦理地價稅「自用住宅」變更，價差5倍
方法2. 兩年內再次購屋，「自用住宅用地」可辦理「重購退稅」
方法3. 「房貸利息」可做為所得稅的列舉扣除額，最高30萬
Part 2 看房子，該注意哪些問題？
13. 擔心購屋後悔？選房之前，先問自己五個問題
問題1. 未來十年，你想過怎樣的生活？
問題2. 透天、套房、公寓或大樓，你喜歡哪種類型？
問題3. 住宅區、鬧區？你最希望住在什麼樣的地區？
問題4. 你選擇和誰住得近一點？
問題5. 你的自備款來自何方？
14. 你的觀念正確嗎？買到「會賺錢」的好宅，三大祕訣大公開！
祕訣1. 選屋最管用的三招：多看，多看，還是多看！
祕訣2. 從增值角度考量，市中心比郊區具有優勢
祕訣3. 如果想買郊區，需注意交通替代性和話題性
15. 八招必殺技，用「夢幻價格」買到理想好屋
絕招1. 先查「實價登錄」，了解周邊行情再看屋，才不會當冤大頭
絕招2. 和管理員聊聊天，有助於了解鄰居
絕招3. 找出實際坪數總坪數裡含多少公設比？
絕招4. 挑剔和讚美都是籌碼，但請注意態度
絕招5. 學著看謄本，判斷屋主當初的購入成本
絕招6. 從周遭環境找尋缺點，做為殺價的根據
絕招7. 先議單價，再議總價，最後去零頭
絕招8. 放低姿態，有時可以皆大歡喜
16. 分析➊ 買全新成屋，還是買舊房子？
決定新舊之前，先釐清自己的籌碼和需求
新宅vs.舊屋，兩造優缺點比一比
買未成形的「重劃區新屋」，要考慮大環境發展
買「高單價的精華區舊屋」，要考慮土地持分比例
淡定看待都更，老房子也有它美好的一面
17. 分析➋ 買預售屋是好主意嗎？有哪些優缺點？
購買預售屋的好處：自備款付款時間長&預先規劃內裝，省裝潢
購買預售屋的最大擔心是：無法掌控施工品質、工程期不定
提醒1. 「好建商」是購買預售屋的首要條件
提醒2. 所有的承諾都須化為「白紙黑字」
提醒3. 買預售屋要有履約保證機制
18. 分析➌ 在捷運線買房的兩迷思和兩定律
迷思1. 追著捷運跑，交通便利一定容易轉手？
迷思2. 最好直接住在捷運站樓上？
定律1. 高架式vs.地下式捷運，注意事項不同
定律2. 有捷運vs.沒捷運，價格戰立見真章
萬一買不起捷運宅，可以轉個彎做補救
19. 分析➍ 買大樓vs.買公寓，哪個比較好？
大樓的「優點」：可貸較高成數、有管委會服
前言 學會「買屋換屋」，才有機會翻身
Part 1 買房子，該準備多少錢？
01. 問題➊ 沒有自備款，能買房子嗎？
沒自備款休想買房子，認清現況才能規劃
無論如何，你得先存到人生第一桶金
房子，是一種對「幸福」的憧憬和追求
一屋到底已過時，買屋、換屋是主流經驗
02. 問題➋ 口袋要有多少錢，才夠付「自備款」？
總價、自備款、貸款，三者通盤考量
自備款不足時，買「預售屋」是個辦法
「簽約金」會被沒收，買賣前必三思
熟識的銀行都問問，必要時請對方鑑價
公教、五師、百大企業員工，有助爭取最低利率
自備款很高，用「現金」和「屋況」議價空間
03. 問題➌ 每個月的房貸，該占薪水的幾成？
「房貸」可占薪資的三分之一到二分之一
100 萬房貸還20 年，每月攤還5,000 元
04. 問題➍ 你現在的薪水，可以買多少錢的房子？
挑選的房屋總價，最好小於自備款和貸款總和
貸得多未必還得起，務必謹慎估算
05. 問題➎ 你的房租，可以買多少錢的房子？
想在台北市租屋？小套房1.5萬，兩房一廳2.5萬
把「房租」變成「房貸」，從無殼變有殼
從小房子慢慢養起，有機會再換屋
06. 問題➏ 首購族，一定要知道的房貸優惠方案
老一輩念念不忘的「勞宅貸款」已不復存在
「青年安心成家購屋優惠貸款」不是年年都有
「青年安心成家方案」102年起不再續辦
「整合住宅補貼資源實施方案」有家庭所得限制
07. 問題➐ 單身買房子，有優惠嗎？
銀行不喜歡借錢給單身者，為什麼？
單身者購屋，多存些自備款有益無害
08. 問題➑ 第一次就能借到高成數、低利率的關鍵？
方法1. 挑選房子之前，請把自己的籌碼重算一遍
方法2. 透過建商和房仲業者的「熟識銀行」談高成數
方法3. 如果有公教身分，就是低利率的最佳保障
方法4. 貸到錢之後，養成和銀行聯繫的好習慣
方法5. 不要迷信寬限期，有時是自掘墳墓
09. 問題➒ 房貸類型比一比：「本金」和「利息」該先還哪一個？
類型1. 指數型房貸：利率波動不大，上班族適用
類型2. 理財型房貸：已還本金，可再借出
類型3. 抵利型房貸：存款可抵房貸本金
類型4. 利率遞減型房貸：多還本金換取利率減碼優惠
類型5. 保障型房貸：設定利率上限，首購族有保障
類型6. 固定型房貸：利率固定，方便長期規劃理財
本金vs.利息，先還哪一種，意義大不同
10. 問題➓ 除了房子總價，有哪些隱藏費用？
費用1. 契稅：建物發生轉移時，房屋現值的6％
費用2. 規費：權利價值的0.1％
費用3. 印花稅：針對房屋和土地的憑證收費
費用4. 代書費：含簽約和登記，一筆約2萬元內
費用5. 仲介費：買賣方加總不超過6％
費用6. 分攤當年度房屋稅和地價稅：民間以交屋日為基準計算
費用7. 申辦銀行貸款的相關費用：標準不一，記得討價還價
費用8. 火險和地震險保費：關係銀行撥款，一定要辦
費用9. 房子修繕費：建築基礎硬體處理不能省
11. 申辦房貸六大步驟，你一定要知道
步驟1. 提出房貸申請：選定最適合自己的房貸類型
步驟2. 房屋鑑價：位置、屋況、裝潢、頂加，都列入評估
步驟3. 貸款人背景審核：65歲以上無業，銀行可能緊縮貸款條件
步驟4. 雙方對保：親赴銀行辦理開戶手續
步驟5. 抵押權設定：通常是貸款金額的1.2倍
步驟6. 銀行撥款：需先辦好火險與地震險
12. 買不動產的三種節稅好方法，一定要學
方法1. 主動辦理地價稅「自用住宅」變更，價差5倍
方法2. 兩年內再次購屋，「自用住宅用地」可辦理「重購退稅」
方法3. 「房貸利息」可做為所得稅的列舉扣除額，最高30萬
Part 2 看房子，該注意哪些問題？
13. 擔心購屋後悔？選房之前，先問自己五個問題
問題1. 未來十年，你想過怎樣的生活？
問題2. 透天、套房、公寓或大樓，你喜歡哪種類型？
問題3. 住宅區、鬧區？你最希望住在什麼樣的地區？
問題4. 你選擇和誰住得近一點？
問題5. 你的自備款來自何方？
14. 你的觀念正確嗎？買到「會賺錢」的好宅，三大祕訣大公開！
祕訣1. 選屋最管用的三招：多看，多看，還是多看！
祕訣2. 從增值角度考量，市中心比郊區具有優勢
祕訣3. 如果想買郊區，需注意交通替代性和話題性
15. 八招必殺技，用「夢幻價格」買到理想好屋
絕招1. 先查「實價登錄」，了解周邊行情再看屋，才不會當冤大頭
絕招2. 和管理員聊聊天，有助於了解鄰居
絕招3. 找出實際坪數總坪數裡含多少公設比？
絕招4. 挑剔和讚美都是籌碼，但請注意態度
絕招5. 學著看謄本，判斷屋主當初的購入成本
絕招6. 從周遭環境找尋缺點，做為殺價的根據
絕招7. 先議單價，再議總價，最後去零頭
絕招8. 放低姿態，有時可以皆大歡喜
16. 分析➊ 買全新成屋，還是買舊房子？
決定新舊之前，先釐清自己的籌碼和需求
新宅vs.舊屋，兩造優缺點比一比
買未成形的「重劃區新屋」，要考慮大環境發展
買「高單價的精華區舊屋」，要考慮土地持分比例
淡定看待都更，老房子也有它美好的一面
17. 分析➋ 買預售屋是好主意嗎？有哪些優缺點？
購買預售屋的好處：自備款付款時間長&預先規劃內裝，省裝潢
購買預售屋的最大擔心是：無法掌控施工品質、工程期不定
提醒1. 「好建商」是購買預售屋的首要條件
提醒2. 所有的承諾都須化為「白紙黑字」
提醒3. 買預售屋要有履約保證機制
18. 分析➌ 在捷運線買房的兩迷思和兩定律
迷思1. 追著捷運跑，交通便利一定容易轉手？
迷思2. 最好直接住在捷運站樓上？
定律1. 高架式vs.地下式捷運，注意事項不同
定律2. 有捷運vs.沒捷運，價格戰立見真章
萬一買不起捷運宅，可以轉個彎做補救
19. 分析➍ 買大樓vs.買公寓，哪個比較好？
大樓的「優點」：可貸較高成數、有管委會服