輕鬆搞定公寓大廈

公寓大廈已成為現代社會，尤其是都會地區，住居生活形態的新主流。面對這種住宅建構的社會變遷，法律也應隨時而轉，原以民法「物權」編為主的法律架構，已不足以規範並解決公寓大廈層出不窮的複雜問題。
本書係以實例解析的方式，透過簡淺的文字敘述，期能有助於民眾對於公寓大廈問題的了解。本書的許多實例，係筆者多年在警察廣播電台「律師說法」節目中聽眾朋友Call-in的問題，經過分析整理而成。

本書特色
頂樓違建戶應否繳納管理費？
住戶拒繳或欠繳管理費，如何處理？
住戶可以變更外牆的顏色嗎？
有關公寓大廈的問題全部一本搞定！

劉孟錦律師

現職
台灣聯合法律事務所主持律師
台灣法律網 主持人
台灣法律網電子報發行人
警察廣播電台、正聲廣播電台法律節目主講人
警察專科學校、台北市政府社會局、台北市萬華社區大學、紳士學會總會、地政士公會、勞務士協會、中華徵信所……講師

考試
法學碩士‧律師高考及格‧地政士特考及格‧專利代理人

專書
《勞工權益保障實務》、《政府採購法實務》、《房地產案例實務》、《如何離一個乾淨的婚》、《兩岸保險契約法》、《公寓大廈管理法大全－－惡鄰對抗手冊》、《輕鬆搞定公寓大廈》、《婚姻變奏曲：外遇》、《討債進行式》

楊春吉

現職
古月吉力工作室負責人、房產公司C.E.0、生態報導名家、榕樹學堂副執行長兼講師、故鄉法律網∕故鄉法律專欄版主、採購專業人員師資資料庫受推薦講師、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師、台灣法律網專欄作者、公益法律服務、法律演講。

考試
84年高考二級、84年特考丙等

單獨著作
《地籍圖重測後疑義處理之初探》、《故鄉的法律見解：租賃、旅遊、政府採購篇》、《老公的情書》

自序

公寓大廈已成為現代社會，尤其是都會地區，住居生活形態的新主流。面對這種住宅建構的社會變遷，法律也應隨時而轉，原以民法「物權」編為主的法律架構，已不足以規範並解決公寓大廈層出不窮的複雜問題。
民國84年6月9日立法院三讀通過「公寓大廈管理條例」，並經總統於同年6月28日公布施行，嗣於民國89年、92年、95年修正及增訂部分條文。其立法目的為「民法物權編立體化」、「敦親睦鄰立法化」、「管理組織民主化」、「公共安全入刑化」。這部「居家憲法」，對於住戶自治及管理組織的運作等均有明確的規範，尤其特別著重於住家的「公共安全」、「公共安寧」與「公共安居」等「三安」，對於住戶間的權利義務具有相當深遠的影響。
然而法律仍有艱澀難懂及爭議之處，本書係以實例解析的方式，透過簡淺的文字敘述，期能有助於民眾對於公寓大廈問題的了解。本書的許多實例，係筆者多年在警察廣播電台「律師說法」節目中聽眾朋友Call-in的問題，經過分析整理而成。惟筆者才疏學淺，謬誤疏漏在所難免，尚祈不吝指正。
本書之完成，感謝楊春吉先生協助蒐集實務見解。另特別感謝警察廣播電臺前總臺長趙鏡涓女士、總臺長沈伯陽先生、鍾國成科長、丁芳導播、陳淑芳小姐、劉琇如小姐的支持與鼓勵，及五南圖書公司、書泉出版社之協助，讓本書得以出版。

劉孟錦　律師
序於臺灣法律聯合律師事務所

Part　1　住戶之權利義務
1房屋出租應由房東或房客繳納管理費？
2空屋及餘屋要不要繳納管理費？
3地下室或一樓的住戶如何繳納管理費？
4頂樓違建戶應否繳納管理費？
5管理費的分擔應按「戶數」或「坪數」計算？
6住戶拒繳或欠繳管理費，如何處理？
7管理委員會得否與特定住戶協議免除其繳納管理費之義務？
8管理委員會得否議決管理費之收取標準？
9住戶不繳管理費，管理委員會可否斷水斷電？
10房屋前手所積欠的管理費，後手有無繳清（負擔）的義務？
11房東所積欠的管理費，房客有無繳清（負擔）的義務？
12承租人或使用人，可否擔任管理委員或主任委員？
13承租人或使用人，有無遵守規約的義務？
14公寓大廈的日常生活噪音，如何解決？
15公寓大廈住戶飼養寵物的處理
16住戶在樓梯間、走廊通道擺放鞋櫃、堆置雜物的處理
17住戶任意排放油煙熱氣的處罰
18住戶亂倒垃圾、任意堆置廢棄物的處罰
19住戶占用防火巷加蓋廚房的處罰
20住戶可以變更外牆面的顏色嗎？
21住戶在騎樓走道擺設攤位、裝設鐵捲門的處理
22樓地板或共同牆壁漏水，由誰負責修繕？
23經營危險行業住戶，應投保公共意外責任保險
24商家或住家在自家門前私設路障、占用道路停車位，如何處理？
25公寓大廈建築基地之法定空地得否約定為專用？
26住戶於外牆面設置鐵鋁窗或鐵窗，違反規約，管理委員會怎麼辦？
27海砂屋得否援引公寓大廈管理條例之相關規定，辦理重建？
28住戶於二間套房間牆壁，增設出入口可以嗎？
29住戶於外牆面設置窗型冷氣機，應否受規約之拘束？
30樓頂平臺設置廣告物，可以嗎？
31公寓大廈樓頂平臺得否設置無線電臺基地臺等類似強波發射設備？
32公寓真的不能養狗嗎？
33為什麼我家的夾層須拆除？
34應有部分之受讓人是否須繼受前手與其他共有人訂立之分管契約？
35屋頂加蓋違建，共有人之一為受讓人，得否請求除去妨害？
36區分所有權人未達三人，起造人是否須依公寓大廈管理條例設置公共基金？
37規約中明定「地下停車場禁止停放機車，違反者機車上鎖並罰款500元」，是否適法？

Part　2　管理組織
1改選管理委員得否以臨時動議提出？
2得否以管理委員會決議，拆除共用部分及其相關設施？
3區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得否以書面委託非住戶之他人代理出席？
4無召集權人所召集而召開之區分所有權人會議決議，有效嗎？
5依規約合法選出之管理委員拒絕接任或於任期內主動請辭，怎麼辦？
6承租人，得否為召集人或臨時召集人？
7公寓大廈專有部分之共有人，可否同時被選任為管理委員會之管理委員？起造人得否擔任主任委員？
8養子（女）如何出席區分所有權人會議行使表決權？
9管理委員出席率過低時，得否罷免之？
10主任委員因故不能行使職權時，應由誰代理？
11規約得否約定排除某區之管理委員不得出任主任委員？
12管理委員未改選，怎麼辦？
13未經報備的管理委員會，是否因而無效？
14公寓大廈管理組織完成報備後，規約有所修改是否須再辦理申請報備手續？
15前屆管理委員會財委拒絕移交公共基金予新管理委員會，新管理委員會怎麼辦？

Part　3　其他
1同屬一人所有之大樓，是否為公寓大廈，而有公寓大廈管理條例之適用？
2建築物外牆加裝伸縮式帆布棚架是否為建築法所稱之建築物？
3違章建築之拆除及補照
4公共設施點交時，得否於確認功能正常無誤後，再移交？
5公寓大廈起造人或建築業者取得土地後即辦理銷售，可以嗎？

附錄
壹、公寓大廈管理條例
貳、公寓大廈管理條例施行細則
參、公寓大廈管理服務人管理辦法
肆、公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法
伍、公寓大廈管理組織申請報備處理原則
陸、公寓大廈規約範本

Unit1房屋出租應由房東或房客繳納管理費？

案例事實…
我的房子出租給他人居住，雙方也在租賃契約中明文約定，有關大樓的管理費用由房客依照大樓管理委員會的規定負責繳納，但是最近卻接到管理委員會的通知，要我繳納所積欠的三個月管理費，否則管理委員會要依法訴請法院處理。

問題與解析
一、公寓大廈的管理費用，應由何人負責繳納？
依據公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。由此可知，管理費除了由公共基金支付或區分所有權人會議或規約另有規定外，應由區分所有權人按其共有之應有部分比例負擔1。因此，管理費之繳納，原則上是區分所有權人（房東）的義務，承租人（房客）並沒有繳納管理費的義務。
另管理費，係屬公寓大廈管理條例第18條第1項第2款所稱「區分所有權人」依區分所有權人會議決議應繳納之費用，也是公寓大廈管理條例第18條第1項所稱公共基金來源之一種，也應注意。
二、房屋出租，到底應該由誰負責繳納管理費？如果租賃契約中約定由房客繳納，但是房客沒有繳，管理委員會向房東催繳，有無理由？
如前所述，於房屋出租之情形，管理費的繳納仍然是區分所有權人（房東）的義務。雖然區分所有權人（房東）可以在雙方所簽訂的租賃契約中，明訂管理費由承租人（房客）負責繳納，而實際運作上，向承租人（房客）收繳也較為方便，但是如果承租人（房客）拒絕繳納，依據公寓大廈管理條例的規定，仍然應該由區分所有權人（房東）負責繳納，區分所有權人（房東）不得主張租賃契約已明訂應由承租人繳納而拒繳管理費。但因該約定屬免責債務承擔或併存債務承擔，若該約定業經管理委員會或區分所有權人會議承認者，承租人（房客）就有繳納管理費的義務，管理委員會仍得依法請承租人（房客）繳納管理費2。因此本案例問題中，除「該約定業經管理委員會或區分所有權人會議承認者，承租人（房客）才有繳納管理費之義務，管理委員會仍得依法請承租人（房客）繳納管理費」外，管理委員會依法向區分所有權人（房東）催繳管理費，並無不當，至於區分所有權人（房東）與承租人（房客）間之清償關係，則應適用民法及契約上之相關規定，另循司法途徑來解決。
三、為避免管理費繳納的疑義，可否在規約中明文規定，由承租人負責繳納管理費用？
為了避免發生爭議及收繳管理費的方便，對於房屋出租的情形，區分所有權人會議或規約也可以特別規定管理費由承租人或使用人負責繳納3，甚至也可以規定由承租人、使用人及區分所有權人連帶負責繳納（連帶繳納部分有反對見解）。這樣，對於究竟應該由誰繳納管理費，也有較為明確的依據，自然可以減少無謂的爭議及糾紛。

【註解】
1. 最高法院95年9月29日95年度台上字第2193號民事判決：「又共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第10條第2項前段亦有明定。查卷附系爭住戶規約第13條2之(二)關於管理費用途約定：『共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金』（見原審卷117頁背面）；而達觀鎮社區中蓄水池、污水處理場供作達觀里全部社區之用，達觀里有許多獨立社區，包括達觀鎮A1社區、達觀鎮社區、達觀鎮A3社區、達觀鎮萬象社區，各自設有獨立之管理委員會，上訴人提出之電費單據所生電費，係供全部社區抽水用電者等情，為原審所認定之事實。準此，上開水池、污水處理場倘屬達觀里社區全體住戶之共用部分，則其所有權縱登記為該社區起造人即上訴人所有，而未移轉登記與全體區分所有權人共有，仍不失其共用部分之性質，揆諸首揭法條及住戶規約所定，該項共用部分費用似應依比例由達觀鎮A1社區之管理費中支付。」、臺灣臺北地方法院89年10月4日89年簡上字第359號民事判決：「按公寓大廈管理條例第10條規定：『專有部分、約定專有部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專有部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。』是區分所有權人依公寓大廈管理條例第10條之規定，固有負擔共用部分、約定共用部分之管理、維護費用之義務，惟若區分所有權人會議或規約另有規定者，則應優先適用所有權人會議或規約之約定。」、內政部95年2月16日內授營建管字第0950800653號函：「一、按『共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。……其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。』為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第10條第2項所明定。故共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用之負擔，依前揭條文規定辦理。」參照。
2. 所謂免責的債務承擔，乃指契約生效後原債務人脫離債務關係而言；併存的債務承擔，則指第三人加入債務關係與原債務人併負同一之債務，而原債務人並未脫離債務關係之謂（最高法院49年10月22日台上字第2090號判例、23年1月1日上字第1377號判例參照），故不論免責債務承擔或併存債務承擔，只要債務承擔之約定，業依民法第301條之規定，經債權人承認而生效，債權人即可依法向新的債務人請求清償債務。
3. 臺灣臺北地方法院89年10月4日89年簡上字第359號民事判決：「江坡華城社區之管理委員會及住戶向據此住戶規約草案行使權利履行義務：亦為兩造所陳明。該住戶規約草案既約定住戶於遷出時須繳清積欠之費用，足證於區分所有權人與實際居住於該區分所有建物者非同一人時，係以實際居住人為住戶，並負擔管理費用。」中，住戶規約草案即約定「由實際居住人為住戶，並負擔管理費」為其適例。

參考法條
公寓大廈管理條例第10條第2項（詳見附錄壹）。
公寓大廈管理條例第18條第1項（詳見附錄壹）。
民法第301條：「第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力。」

Unit32公寓真的不能養狗嗎？

案例事實…
我是8月買小套房，當時早就有養狗了，今天管委會跟我說，不能養狗。公寓真的不能養狗嗎？

解　析
按「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：三、禁止住戶飼養動物之特別約定。」「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」分別為公寓大廈管理條例第23條第1項、第2項第3款、第24條第1項所明定。申言之，該公寓大廈1合法之規約條款中，若有載明「禁止住戶飼養動物」之特別約定者，該公寓大廈之住戶2或專有部分之無權占有人3，自應遵守該特別約定，不因住戶是否為區分所有權之繼受人，而有所不同，蓋「區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」為法所明定之故也4。是以本案，該住戶得否養狗？應視該公寓大廈合法之規約條款中，是否有載明「禁止住戶飼養動物」之特別約定而定，若有載明，當不得飼養，反之，未載明者，除「法令另有禁止飼養之規定」外，該住戶自得飼養，惟不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全5、6。

【註解】
1. 公寓大廈之定義，公寓大廈管理條例第3條第1項：「本條例用辭定義如下：一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。」參照。
2. 住戶之定義，「本條例用辭定義如下：八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」參照。
3. 公寓大廈管理條例第24條第2項：「公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。」參照。
4. 為何如此規定？乃為維護區分所有關係之一貫性及法律之安定性，本條立法理由及桃園地方法院89年度桃簡字第25號民事判決可資參照。
5. 公寓大廈管理條例第16條第4項：「住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。」參照。
6. 住戶若為承租人，租賃契約業載明「承租人不得飼養動物」，承租人若違之，則屬「承租人違反契約義務」之問題，與本案係屬兩事，併予敘明。

參考法條
公寓大廈管理條例第3條（詳見附錄壹）。
公寓大廈管理條例第23條（詳見附錄壹）。
公寓大廈管理條例第16條（詳見附錄壹）。

Unit37規約中明定「地下停車場禁止停放機車，違反者機車上鎖並罰款500元」，是否適法？

案例事實…
我住在「春暉大廈」的一樓，也是地下停車場某停車位的約定專用使用人，最近被管理委員會依「規約中明定地下停車場禁止停放機車，違反者機車上鎖並罰款500元」為由，將我家的機車上鎖，並罰款500元。

問題與解析
請問管理委員會此舉是否適法？
按人民之財產權，為憲法所保障，國家果有限制之必要，仍須符合憲法第23條：「以上各條列舉之自由權利，除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。」所揭示之公共利益原則、比例原則及法律保留原則等三項原則，始得為之，其得為限制之主體為國家，人民（團體或法人）自不得限制之1。就本案而言，公寓大廈管理條例第23條2雖規定規約中得約定違反義務3之處理方式，惟乃指有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係而言，其規範客體應為公寓大廈、基地或附屬設施，並未謂「他人財產（含動產及不動產）得以規約限制或剝奪之」，況公寓大廈管理委員會或住戶4亦非國家，亦無限制或剝奪他人財產權之權利，故本文認為規約中「違反者機車上鎖並罰款500元」之約定，業違反憲法第23條之意旨，誠屬不妥，召集人應儘速依公寓大廈管理條例第30條以下之規定修正之。

【註解】
1. 司法院大法官會議94年4月15日釋字第594號解釋：「人民身體之自由與財產權應予保障，固為憲法第8條、第15條所明定；惟『國家』以法律明確規定犯罪之構成要件與法律效果，對於特定具社會侵害性之行為施以刑罰制裁而限制人民之身體自由或財產權者，倘與憲法第23條規定之意旨無違，即難謂其牴觸憲法第8條及第15條之規定，本院釋字第476號、第551號解釋足資參照。」、94年4月8日釋字第593號解釋：「『國家』基於一定之公益目的，對特定人民課予繳納租稅以外之金錢義務，涉及人民受憲法第15條保障之財產權，其課徵目的、對象、額度應以法律定之，或以法律具體明確之授權，由主管機關於授權範圍內以命令為必要之規範。該法律或命令規定之課徵對象，如係斟酌事物性質不同所為之合目的性選擇，其所規定之課徵方式及額度如與目的之達成具有合理之關聯性，即未牴觸憲法所規定之平等原則與比例原則。」等參照。
2. 公寓大廈管理條例第23條：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：……四、違反義務之處理方式。」參照。
3. 此義務可能源自於法定或意定，不以法定為限。
4. 公寓大廈管理條例第3條第8款、第9款：「本條例用辭定義如下：八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」參照。

參考法條
公寓大廈管理條例第23條（詳見附錄壹）。
公寓大廈管理條例第3條（詳見附錄壹）。